Altbau in der Kapuzinerstraße 26: Münchner Denkmalbehörde genehmigt umstrittenen Umbau nach monatelangem Streit

Nach 18 Monaten zähem Ringen zwischen Denkmalschützern, Anwohnern und Investoren hat die Münchner Denkmalbehörde grünes Licht für den umstrittenen Umbau des Altbaus in der Kapuzinerstraße 26 gegeben. Das 1892 errichtete Jugendstilgebäude, dessen Fassadendetails jahrzehntelang unter einer grauen Putzschicht verborgen lagen, soll nun in eine Mischung aus Büros und exklusiven Wohnungen verwandelt werden – trotz Protesten von Historikern, die eine „unwiederbringliche Entstellung“ des Originalcharakters befürchten. Der Beschluss fällt in eine Zeit, in der Münchens Innenstadt unter massivem Sanierungsdruck steht: Allein 2023 wurden 47 denkmalgeschützte Objekte für Umbauten beantragt, doppelt so viele wie noch vor fünf Jahren.

Die Kapuzinerstraße 26 ist dabei mehr als nur ein weiteres Projekt – sie steht symbolisch für den Konflikt zwischen wirtschaftlichem Fortschritt und städtischer Identität. Während die Investoren moderne Glasanbauten und eine Aufstockung um zwei Stockwerke planen, warnen Kritiker vor einer „Verglasung der Altstadt“, die Münchens historisches Gesicht unwiederbringlich verändern könnte. Für Anwohner geht es um mehr als Ästhetik: Die Umwidmung in Gewerbeflächen treibt die Mieten in der ohnehin teuren Maxvorstadt weiter in die Höhe. Doch mit der Genehmigung ist der Weg nun frei – und die Frage bleibt, ob der Kompromiss zwischen Denkmalschutz und Renditedruck hier gelungen ist.

Von der Klosterbrauerei zum Luxusprojekt

Die Geschichte des Gebäudes in der Kapuzinerstraße 26 reicht bis ins 17. Jahrhundert zurück, als hier eine Klosterbrauerei der Kapuziner ansässig war. Die Mönche brauten Bier nicht nur für den Eigenbedarf, sondern versorgten damit auch Teile der Münchner Bevölkerung. Nach der Säkularisation 1803 wechselte das Anwesen mehrfach den Besitzer, bevor es im 19. Jahrhundert zu einem Wohn- und Geschäftshaus umgebaut wurde. Die markanten Gewölbekeller aus der Brauereizeit blieben erhalten – ein Relikt, das bis heute den Denkmalwert des Objekts prägt.

Lange galt das Haus als typisches Beispiel für Münchner Altstadt-Charme: schmale Fassaden, hohe Decken, historische Stuckelemente. Doch seit den 1980er-Jahren stand es zunehmend leer, während umliegende Immobilien saniert oder aufgewertet wurden. Eine Studie des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege aus dem Jahr 2019 wies darauf hin, dass über 60 Prozent der Altbausubstanz in der Innenstadt durch moderne Umbauten verloren gegangen sind – ein Trend, der Denkmalschützer alarmiert.

Der aktuelle Eigentümer, eine Projektentwicklungsgesellschaft mit Sitz in Frankfurt, erwarb das Objekt 2021 mit dem erklärten Ziel, hier „ein zeitgemäßes Wohnkonzept für anspruchsvolle Käufer“ zu schaffen. Die Pläne sehen vor, die historischen Fassaden zu erhalten, im Inneren jedoch fast vollständig neu zu strukturieren. Kritiker werfen dem Vorhaben vor, den Charakter des Hauses als „lebendiges Denkmal“ zu zerstören – besonders umstritten ist der geplante Einbau eines gläsernen Aufzugschachts, der sich durch alle Stockwerke ziehen soll.

Besonders brisant: Die Kapuzinerstraße liegt im Kerngebiet des historischen Münchens, wo die Denkmalbehörde sonst strenge Auflagen durchsetzt. Dass hier ausgerechnet ein Projekt genehmigt wurde, das große Teile der Innenraumsubstanz opfert, sorgt für Unverständnis. Vergleichbare Fälle wie die Sanierung des „Alten Marstall“ am Hofgarten hatten gezeigt, dass selbst bei privater Nutzung ein höherer Erhaltungsgrad möglich ist.

Jahre des Streits: Denkmalschutz vs. Investorenpläne

Der Konflikt um die Kapuzinerstraße 26 zog sich über zwölf Monate hin – ein zermürbender Schlagtausch zwischen Denkmalschützern und Investoren, der selbst erfahrene Stadtplaner an ihre Grenzen brachte. Während die eine Seite auf den Erhalt der originalen Jugendstilfassade mit ihren charakteristischen Stuckverzierungen und den historischen Grundriss pochte, drängte die andere auf eine radikale Modernisierung: Glasaufzüge, offene Raumkonzepte und eine Teilaufstockung, die das Gebäude um 18 Prozent vergrößern sollte. Besonders brisant wurde es, als Gutachten des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege belegten, dass bereits 30 Prozent der historischen Bausubstanz im Inneren durch frühere Umbauten zerstört worden waren – ein Argument, das die Investorenseite geschickt nutzte, um ihre Pläne als „notwendige Rettung“ zu framen.

Die Fronten verhärteten sich im Herbst 2023, als ein von der Stadt in Auftrag gegebenes Verkehrsgutachten ergab, dass die geplante Aufstockung die ohnehin angespannte Infrastruktur in der Altstadtnähe weiter belasten würde. Denkmalschützer warnten vor einem Präzedenzfall: „Wenn hier die Kommerzialisierung über den Denkmalschutz siegt, steht das Tor für ähnliche Projekte in der gesamten Innenstadt offen“, hieß es in einer Stellungnahme des Münchner Forums für Stadtgestaltung. Die Investoren konterten mit Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nachwiesen, dass eine denkmalgerechte Sanierung ohne Erweiterung die Mietpreise auf über 50 Euro pro Quadratmeter treiben würde – ein Wert, der selbst im teuren München kaum vermarktbar schien.

Hinter den Kulissen eskalierte der Streit, als bekannt wurde, dass die Investorengruppe bereits vor der offiziellen Genehmigung erste Abrissarbeiten im Innenhof begonnen hatte. Die Denkmalbehörde stoppte die Maßnahmen umgehend und verhängte ein temporäres Baustopp – doch der Schaden war angerichtet. Besonders symbolträchtig: der Verlust eines originalen Treppenhauses aus dem Jahr 1905, das trotz seines desolaten Zustands als „unersetzbares Zeugnis der Handwerkskunst“ galt. Der Vorfall brachte selbst gemäßigtere Stimmen in der Debatte gegen die Investoren auf.

Am Ende entschied ein Kompromiss, der beide Seiten unzufrieden zurückließ. Die Fassade bleibt erhalten, doch die Aufstockung wurde auf 12 Prozent reduziert – genug, um die Wirtschaftlichkeit zu sichern, aber zu wenig für die ursprünglichen Renditeerwartungen. Ein bitterer Beigeschmack: Die monatelangen Verzögerungen trieben die Baukosten laut Branchenexperten um mindestens 1,2 Millionen Euro in die Höhe.

Die umstrittenen Änderungen im Detail

Der Streit um die Kapuzinerstraße 26 entzündete sich vor allem an drei zentralen Änderungen, die Denkmalschützer als „unverhältnismäßigen Eingriff“ in die originale Bausubstanz des spätklassizistischen Altbaus kritisierten. Besonders brisant: die geplante Aufstockung um ein vollwertiges Dachgeschoss. Während die Denkmalbehörde argumentierte, die Erweiterung sei „rückbaubar“ und füge sich durch zurückversetzte Gauben optisch dezent ein, widersprachen Fachgutachten dieser Einschätzung. Laut einer Studie des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege aus dem Jahr 2021 führen selbst minimal erhöhte Dachflächen in historischen Straßenbildern wie der Kapuzinerstraße zu einer „nachweisbaren Beeinträchtigung des Ensemblecharakters“ – ein Argument, das Gegner des Umbaus wiederholt ins Feld führten.

Ebenso umstritten war der Abriss der historischen Treppenhäuser im Inneren. Die Investoren begründeten dies mit brandschutztechnischen Auflagen und der Notwendigkeit, barrierefreie Zugänge zu schaffen. Doch genau hier sah der Münchner Stadtheimatpfleger eine „vermeidbare Zerstörung von Originalsubstanz“. Die Treppen aus der Erbauungszeit 1873 galten als besonders erhaltenswert, da sie noch die typischen gusseisernen Geländer mit Akanthusrankwerk aufwiesen – ein Detail, das in München nur noch bei etwa 12 % der Altbauten aus dieser Epoche erhalten ist.

Den dritten Zankapfel bildete die Fassadengestaltung. Ursprünglich sollte der Putz in einem modernen Grauton neu aufgetragen werden, was Denkmalschützer als „fremdkörperhaft“ im historischen Kontext bezeichneten. Nach monatelangen Verhandlungen einigte man sich schließlich auf einen Kompromiss: Die Fassade bleibt im ursprünglichen Ockerton, allerdings mit einer glatteren Oberfläche, die denkmalschutzrechtlich gerade noch akzeptiert wurde. Kritiker bemängeln dennoch, dass die „haptische Qualität“ des ursprünglichen, strukturierten Putzes damit unwiederbringlich verloren gehe.

Hinzu kamen kleinere, aber symbolträchtige Änderungen wie der Ersatz der historischen Holzfenster durch moderne Dreifachverglasung. Zwar entspricht diese den aktuellen Energiestandards, doch wie ein Sprecher des Bund Heimatschutz anmerkte, gehe mit solchen Maßnahmen oft „das letzte Stück Authentizität“ verloren – besonders in einem Viertel, das wie die Kapuzinerstraße seit 1974 unter Ensembleschutz steht.

Was die Genehmigung für Anwohner bedeutet

Für die Anwohner der Kapuzinerstraße 26 bringt die Genehmigung des Umbaus vor allem eines: jahrelange Ungewissheit endet – doch neue Herausforderungen beginnen. Seit dem Kauf des Altbaus durch einen privaten Investor im Jahr 2022 hatten Mieter und Nachbarn gegen die Pläne protestiert, die eine Aufstockung um zwei Geschosse und eine komplette Kernsanierung vorsahen. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege bestätigte nun, dass die Änderungen „denkmalverträglich“ seien, sofern die Fassade im historischen Stil erhalten bleibe. Für die 12 Mietparteien im Haus bedeutet das konkret: Sie müssen sich auf monatelange Bauarbeiten einstellen, während derer Lärm, Staub und mögliche Einschränkungen im Alltag unvermeidbar sind.

Besonders kritisch sehen Experten die sozialen Folgen. Laut einer Studie der TU München zu Sanierungsprojekten in denkmalgeschützten Innenstadtlagen steigen die Mieten in solchen Fällen im Schnitt um 30 bis 40 Prozent – selbst wenn die Wohnfläche nur moderat erweitert wird. Für die Kapuzinerstraße, wo die aktuellen Mieten bereits über dem Münchner Durchschnitt liegen, könnte das langfristig einen weiteren Austausch der Bewohnerschicht bedeuten. Die Stadt hat zwar Auflagen zur Mietpreisbremse durchgesetzt, doch diese gelten nur für die bestehenden Verträge.

Ein kleiner Trost für die Anwohner: Die Denkmalbehörde hat strenge Vorgaben für die Bauphase erlassen. So dürfen die Arbeiten nur zwischen 7 und 19 Uhr stattfinden, und der Investor muss einen Lärmgutachter beauftragen, der regelmäßig Messungen durchführt. Zudem wurde eine Bürgerinformationsveranstaltung angekündigt, bei der Details zum Zeitplan und zu möglichen Verkehrsbehinderungen vorgestellt werden sollen. Ob das die Bedenken der Nachbarn zerstreut, bleibt allerdings fraglich – zu groß ist die Sorge vor einer weiteren Gentrifizierung des Viertels.

Langfristig könnte der Umbau aber auch Vorteile bringen. Die Sanierung umfasst eine moderne Wärmedämmung und den Einbau von Aufzügen, was die Barrierefreiheit deutlich verbessert. Für ältere Mieter, die seit Jahrzehnten im Haus leben, wäre das ein langer überfälliger Schritt. Doch ob sie sich die neuen, modernisierten Wohnungen nach der Sanierung noch leisten können, steht auf einem anderen Blatt.

Münchens Altstadt im Wandel – weitere Projekte in Sicht

Während der Streit um die Kapuzinerstraße 26 noch nachhallt, zeichnet sich in Münchens Altstadt ein breiterer Wandel ab. Allein im letzten Jahr bewilligte die Denkmalbehörde 17 größere Umbaumaßnahmen in historischen Gebäuden – doppelt so viele wie im Vorjahr. Die Tendenz ist klar: Investoren setzen zunehmend auf Luxussanierungen, die oft an den Grenzen des Denkmalschutzes operieren.

Ein besonders brisantes Projekt steht mit dem ehemaligen Postpalast am Marienplatz bevor. Hier plant ein Konsortium die Umwandlung der denkmalgeschützten Fassade in ein Fünf-Sterne-Hotel mit 120 Zimmern. Denkmalschützer warnen vor einer „Disneyfizierung“ der Altstadt, bei der historische Substanz zur bloßen Kulisse verkommt. Die Stadtverwaltung betont hingegen die Notwendigkeit, „wirtschaftliche Impulse“ mit dem Erhalt des kulturellen Erbes zu verbinden.

Kleinere, aber nicht weniger umstrittene Vorhaben gibt es etwa in der Theatinerstraße, wo ein Gründerzeitbau durch Glasanbauten „aufgewertet“ werden soll. Kritiker verweisen auf das Beispiel Kapuzinerstraße 26: Sobald Präzedenzfälle geschaffen sind, folgen ähnliche Projekte oft im Schlepptau. Die Münchner Gesellschaft für Stadtgeschichte dokumentiert bereits eine Verdopplung der Abrissanträge in den letzten drei Jahren – viele davon in der Altstadt.

Doch nicht alle Vorhaben stoßen auf Widerstand. Die Sanierung des Alten Hofs, bei der historische Fresken restauriert und barrierefreie Zugänge geschaffen werden, gilt als Musterbeispiel. Hier zeigt sich, dass moderne Nutzung und Denkmalschutz kein Widerspruch sein müssen – wenn der politische Wille vorhanden ist.

Der jahrelange Streit um den Umbau des Altbaus in der Kapuzinerstraße 26 endet mit einem Kompromiss, der zeigt: Selbst in München, wo Denkmalschutz oft als unflexibel gilt, lassen sich moderne Wohnbedürfnisse und historischer Erhalt verbinden—wenn auch unter Protest. Die Genehmigung beweist, dass beharrliche Verhandlungen zwischen Investoren, Anwohnern und Behörden Lösungen schaffen können, doch der Preis sind oft Zugeständnisse, die nicht alle zufriedenstellen.

Wer ähnliche Projekte plant, sollte frühzeitig mit der Denkmalbehörde zusammenarbeiten und transparente Bürgerbeteiligung einplanen, um Vertrauen aufzubauen und kostspielige Verzögerungen zu vermeiden. Die Kapuzinerstraße 26 wird nun zum Präzedenzfall, der künftige Sanierungen in der Stadt prägen wird.