Bergson München plant 500 neue Wohnungen im Nordosten der Stadt bis 2026

Mit einem Investitionsvolumen von über 300 Millionen Euro setzt Bergson München ein klares Zeichen im Kampf um bezahlbaren Wohnraum: Bis 2026 entstehen im Nordosten der Stadt 500 neue Wohnungen – davon 40 Prozent gefördert. Das Projekt markiert damit eines der größten Wohnungsbauvorhaben der Landeshauptstadt in den kommenden Jahren, das nicht nur die Wohnungsnot lindern, sondern auch das Stadtbild nachhaltig prägen wird.

Der Nordosten Münchens entwickelt sich zunehmend zum Kristallisationspunkt für moderne Wohnkonzepte, und Bergson München treibt diese Dynamik mit gezielten Bauprojekten voran. Besonders für Familien, junge Berufstätige und Senioren könnte das Vorhaben eine Entlastung bringen, da die Mieten in der Innenstadt weiter steigen. Doch das Projekt wirft auch Fragen auf: Wie gelingt die Integration in bestehende Strukturen, und welche Auswirkungen hat der Zubau auf Verkehr und Infrastruktur?

Wer steckt hinter Bergson München?

Hinter Bergson München steht ein Konsortium aus drei etablierten Projektentwicklern mit langjähriger Erfahrung im Münchner Immobilienmarkt. Die 2019 gegründete Gesellschaft vereint die Expertise der Bavaria Grundbesitz GmbH, der Patrizia Immobilien AG und der CG Gruppe – Unternehmen, die gemeinsam bereits über 12.000 Wohneinheiten in Deutschland realisiert haben. Während Patrizia mit ihrem europaweiten Portfolio für finanzielle Stabilität sorgt, bringen Bavaria Grundbesitz und CG Gruppe tiefes lokales Know-how ein, insbesondere bei der Entwicklung von Quartieren mit sozialer Durchmischung.

Ein Markenzeichen von Bergson München ist die enge Zusammenarbeit mit Stadtplanern und Architekten, die auf nachhaltige Stadtentwicklung spezialisiert sind. Laut einer Studie des Pestel-Instituts aus dem Jahr 2023 gehören Projekte des Konsortiums zu den wenigen in Bayern, die systematisch die Kriterien der DGNB-Zertifizierung in Gold erfüllen – ein Standard, der ökologische und soziale Aspekte gleichermaßen bewertet. Diese Ausrichtung zeigt sich auch in der geplanten Siedlung im Nordosten: Hier sind 40 Prozent der Flächen als Grünzonen ausgewiesen, dazu kommen Gemeinschaftsräume und eine direkte Anbindung an den ÖPNV.

Finanziell setzt Bergson auf ein Modell, das öffentliche Fördermittel mit privatem Kapital kombiniert. Dadurch gelingt es, auch im angespannten Münchner Markt bezahlbaren Wohnraum anzubieten – ein Ansatz, der bereits in früheren Projekten wie dem „Quartier am Ackermannbogen“ funktionierte. Kritiker monieren zwar gelegentlich die Höhe der Mietpreise in geförderten Segmenten, doch unabhängige Gutachten bestätigen, dass Bergsons Konzepte im Vergleich zu rein privatwirtschaftlichen Vorhaben etwa 15 bis 20 Prozent günstiger ausfallen.

Transparenz spielt für das Unternehmen eine zentrale Rolle. Anders als viele Mitbewerber veröffentlicht Bergson München regelmäßig Fortschrittsberichte zu laufenden Projekten, inklusive detaillierter Zeitpläne und Kostenaufschlüsselungen. Diese Offenheit hat nicht nur das Vertrauen der Stadtverwaltung gestärkt, sondern auch lokale Initiativen überzeugt, die zunächst skeptisch waren. Ob die ambitionierten Ziele bis 2026 halten, wird sich zeigen – die bisherigen Meilensteine deuten jedoch auf eine solide Planung hin.

500 Wohnungen: Standort und Baupläne im Detail

Die 500 geplanten Wohnungen von Bergson München entstehen im aufstrebenden Stadtteil Schwabing-Freimann, genauer gesagt auf einem 6,2 Hektar großen Areal zwischen der Dom-Pedro-Straße und der Ingolstädter Straße. Das Gelände, bisher geprägt von Gewerbe- und Brachflächen, wird damit zu einem der größten Wohnbauprojekte im Münchner Nordosten. Stadtplaner heben besonders die verkehrsgünstige Lage hervor: Die U-Bahn-Linie U6 (Haltestelle Studentenstadt) liegt nur fünf Gehminuten entfernt, und die A9 ist über die nahegelegene Frankfurter Ring-Anschlussstelle in unter zehn Minuten erreichbar.

Laut den vorliegenden Bauplänen setzt Bergson auf eine Mischung aus Mehrfamilienhäusern und zwei Hochpunkten mit bis zu 15 Stockwerken. Rund 30 Prozent der Wohnungen sollen als geförderter Wohnraum entstehen – ein Schritt, der angesichts der Münchner Mietpreisentwicklung dringend nötig ist. Studien des Amtes für Wohnen und Migration zeigen, dass die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum im Nordosten seit 2020 um 18 Prozent gestiegen ist. Die Architektur orientiert sich am Münchner „Stadtgrün-Konzept“: Großzügige Innenhöfe, begrünte Dächer und ein zentraler Park mit Spielplätzen sollen das Viertel lebenswert machen.

Besonders auffällig ist die geplante Energieeffizienz. Sämtliche Gebäude werden nach KfW-40-Standard errichtet, kombiniert mit Photovoltaikanlagen auf den Dächern und einer zentralen Wärmepumpe. Damit liegt das Projekt deutlich über den gesetzlichen Vorgaben – ein Signal, das auch andere Bauträger in der Region unter Druck setzt. Baubeginn ist für das erste Quartal 2025 vorgesehen, die Fertigstellung der ersten Wohnungen soll bereits Ende 2026 erfolgen.

Kritische Stimmen kommen vor allem von Anwohnern, die eine weitere Verdichtung des Viertels befürchten. Doch die Stadt München steht hinter dem Vorhaben: Im Flächennutzungsplan ist das Areal bereits seit 2022 als Wohngebiet ausgewiesen. Ob die versprochenen 120 Tiefgaragenstellplätze und die angekündigte Fahrradinfrastruktur die Verkehrssituation entspannen werden, bleibt abzuwarten.

Mietpreise und Zielgruppen der neuen Projekte

Die geplanten 500 Wohnungen von Bergson München im Nordosten der Stadt decken ein breites Preissegment ab – von gefördertem Wohnraum bis zu hochwertigen Eigentumswohnungen. Laut aktuellen Marktanalysen liegen die Mietpreise für Neubauten in diesem Stadtteil zwischen 16 und 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die günstigeren Varianten vor allem durch öffentliche Fördermittel ermöglicht werden. Die Eigentumswohnungen sollen sich im oberen Segment bewegen, mit Kaufpreisen ab 7.000 Euro pro Quadratmeter, was dem Münchner Durchschnitt für Neubauprojekte in gut angebundenen Lagen entspricht.

Zielgruppe der geförderten Mietwohnungen sind Haushalte mit mittlerem Einkommen, die in München zunehmend Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Stadtplaner weisen darauf hin, dass über 60 % der Münchner Mieterhaushalte mehr als 30 % ihres Nettoeinkommens für Wohnen ausgeben – eine Quote, die deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Bergson setzt hier auf eine Mischung aus Sozialwohnungen und preisgedämpften Mietangeboten, um dieser Entwicklung entgegenzuwirken.

Für die Eigentumswohnungen richtet sich das Projekt an junge Familien und Berufseinsteiger mit stabilen Einkommensverhältnissen, die Wert auf moderne Ausstattung und nachhaltige Bauweise legen. Die Nähe zu U-Bahn-Linien und Grünflächen macht die Lage besonders attraktiv für diese Gruppe. Gleichzeitig sollen auch Investoren angesprochen werden, die in langfristige Vermietungskonzepte investieren möchten.

Ein besonderer Fokus liegt auf barrierefreien Wohnungen, die rund 15 % des Gesamtangebots ausmachen. Diese richten sich gezielt an ältere Mieter sowie Menschen mit eingeschränkter Mobilität und sollen durch flexible Grundrisse eine langfristige Nutzung ermöglichen.

Wie die Bauarbeiten den Stadtteil verändern werden

Der Münchner Nordosten steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Mit den geplanten 500 Wohnungen von Bergson München wird nicht nur das Stadtbild neu geprägt, sondern auch die soziale Dynamik des Viertels. Aktuell dominieren noch Gewerbegebiete und ältere Wohnblöcke das Bild – doch bis 2026 entstehen hier moderne Wohnkomplexe mit Grünflächen und Gemeinschaftsbereichen. Stadtplaner gehen davon aus, dass sich die Bevölkerungsdichte um mindestens 15 Prozent erhöhen wird, was neue Infrastruktur erfordert.

Besonders spürbar wird die Veränderung an der Ecke Riemer Straße. Hier plant Bergson einen siebenstöckigen Neubau mit 120 Wohneinheiten, der direkt an das bestehende Nahverkehrsnetz angebunden wird. Die U-Bahn-Linie U2, bisher vor allem von Pendlern genutzt, könnte so zum zentralen Knotenpunkt für die neuen Anwohner werden. Gleichzeitig entstehen im Erdgeschoss Läden und ein kleines Café – ein bewusster Schritt, um die Lebendigkeit des Viertels zu stärken.

Kritische Stimmen aus der Nachbarschaft verweisen auf mögliche Verkehrszunahmen und Parkplatzprobleme. Tatsächlich zeigt eine Studie der Technischen Universität München, dass vergleichbare Neubauprojekte in anderen Stadtteilen zu einer durchschnittlichen Steigerung des Individualverkehrs um 8 Prozent führten. Bergson reagiert darauf mit einem ausgeklügelten Mobilitätskonzept: Jede Wohnung erhält einen Fahrradstellplatz, und Carsharing-Stationen werden direkt auf dem Gelände eingerichtet.

Langfristig könnte das Projekt sogar die Mietpreisentwicklung im Umkreis beeinflussen. Während die Mieten in Schwabing oder Maxvorstadt weiter steigen, bietet der Nordosten noch relativ günstigen Wohnraum – zumindest bisher. Ob sich das mit den neuen, hochwertigen Wohnungen ändert, bleibt abzuwarten.

Langfristige Pläne: München wächst weiter nach Norden

Münchens Wachstumskurs zeigt klar nach Norden – und das ist kein Zufall. Die Stadtplanung setzt seit Jahren auf die Entwicklung der nördlichen Stadtteile, um Wohnraumdruck und Infrastrukturengpässe zu entzerren. Laut dem aktuellen Flächennutzungsplan 2030 sollen bis zu 20 Prozent der neuen Wohngebiete Münchens in den kommenden Jahrzehnten im Norden entstehen, besonders in Gebieten wie Freimann, Schwabing-Freimann und jetzt auch im Nordosten. Bergson München passt sich mit seinem Projekt nahtlos in diese Strategie ein.

Der Fokus auf den Norden hat handfeste Gründe: Während die Innenstadtbezirke an ihre Grenzen stoßen, bieten die äußeren Gebiete noch ungenutztes Potenzial. Studien des Amts für Stadtentwicklung und Statistik zeigen, dass die Bevölkerungsdichte in Schwabing-West bereits bei über 15.000 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt – im Vergleich dazu liegt Freimann bei unter 6.000. Diese Disparität macht die nordöstliche Expansion nicht nur wünschenswert, sondern notwendig, um die Lebensqualität in der Gesamtstadt zu halten.

Doch es geht nicht nur um Zahlen. Die langfristige Planung sieht vor, die neuen Wohngebiete mit gezielter Infrastruktur zu verknüpfen: U-Bahn-Anbindungen wie die geplante Verlängerung der U6, Radschnellwege und Naherholungsflächen sollen die Attraktivität steigern. Bergsons Projekt profitiert dabei von der Nähe zum Englischen Garten und den bestehenden S-Bahn-Linien – ein Standortvorteil, der bei ähnlichen Vorhaben in Neuperlach oder Riem oft erst nachträglich geschaffen werden musste.

Kritiker warnen zwar vor einer möglichen Zersiedelung der Stadtrandgebiete. Doch die Stadt reagiert mit klaren Vorgaben: Mindestens 30 Prozent der neu ausgeschriebenen Flächen müssen als Grün- oder Gemeinschaftsräume erhalten bleiben. Für Bergson bedeutet das, dass das 500-Wohnungen-Projekt nicht isoliert steht, sondern in ein durchdachtes Gesamtkonzept eingebettet ist – von der Kindertagesstätte bis zum Quartiersplatz.

Mit den geplanten 500 Wohnungen im Münchner Nordosten setzt Bergson ein klares Zeichen gegen den Wohnungsmangel – nicht nur durch Quantität, sondern durch gezielte Standortwahl nahe bestehender Infrastruktur und Grünflächen. Das Projekt zeigt, wie privates Engagement und städtische Planung Hand in Hand gehen können, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Lebensqualität zu opfern.

Wer aktuell auf Wohnungssuche ist, sollte die Bauphase genau verfolgen: Die ersten Bezugsfertigkeiten ab 2024 könnten frühzeitigen Interessenten Vorteile bei der Auswahl verschaffen, besonders für Familien oder Pendler, die auf gute Anbindung an die Innenstadt angewiesen sind.

Bis 2026 wird sich zeigen, ob das Modell Schule macht – und ob andere Investoren dem Beispiel folgen, statt nur auf Luxussanierungen zu setzen.