Elisenhof in München: 120 Wohnungen entstehen bis 2026 auf historischem Gelände

Mit dem ersten Spatenstich im Herbst 2023 beginnt eine der ambitioniertesten Wohnbauprojekte Münchens: Auf dem historischen Gelände des Elisenhofs München entstehen bis 2026 insgesamt 120 moderne Wohnungen – ein Mix aus Miet- und Eigentumswohnungen, die das Gesicht des Stadtteils Maxvorstadt nachhaltig prägen werden. Das 18.000 Quadratmeter große Areal, einst Standort der königlichen Elisenhof-Kaserne, verwandelt sich damit in ein lebendiges Quartier mit Grünflächen, Gewerbeeinheiten und einer unterirdischen Tiefgarage. Besonders auffällig: Fast 40 Prozent der Wohnfläche sind als geförderter Wohnraum vorgesehen, was in der teuren bayerischen Landeshauptstadt Seltenheitswert hat.

Für München bedeutet das Projekt mehr als nur neuen Wohnraum. Der Elisenhof München liegt zentral zwischen Schwabing und der Innenstadt, direkt an der U-Bahn-Linie U3/6, und verbindet so urbanes Leben mit historischer Substanz. Die Pläne sehen vor, den Charme der alten Kasernenbauten mit zeitgemäßer Architektur zu verbinden – etwa durch den Erhalt der denkmalgeschützten Fassade an der Elisenstraße. Für potenzielle Mieter und Käufer dürfte vor allem die Lage überzeugen: Fußläufig erreichen sie die Technische Universität, die Pinakotheken oder den Englischen Garten. Doch nicht nur Studierende und Familien profitieren – das Quartier soll mit Cafés und kleinen Läden auch das umliegende Viertel beleben.

Vom königlichen Gut zum modernen Wohnquartier

Der Elisenhof in München blickt auf eine Geschichte zurück, die bis ins frühe 19. Jahrhundert reicht. Ursprünglich als königliches Gut angelegt, diente das Gelände einst der Versorgung des Hofes mit frischen Lebensmitteln. Die weitläufigen Flächen gehörten zum Einflussbereich von König Ludwig I., der das Areal für landwirtschaftliche Zwecke nutzte. Noch heute erinnern historische Bauwerke wie die alten Stallungen an diese Epoche – stumme Zeugen einer Zeit, in der München noch von Feldern und Gärten geprägt war.

Mit der Industrialisierung verlor das Gut seine ursprüngliche Funktion. Im 20. Jahrhundert nutzte die Stadt das Gelände für verschiedene Zwecke, darunter als Lagerfläche und später als Standort für Gewerbebetriebe. Doch statt zu verfallen, erhielt der Elisenhof eine neue Bestimmung: Seit den 2010er-Jahren läuft die Umwandlung in ein modernes Wohnquartier. Laut dem Münchner Stadtentwicklungsreferat sollen bis 2026 rund 120 Wohnungen entstehen, davon 30 Prozent gefördert – ein Beitrag zur Entspannung des angespannten Münchner Wohnungsmarkts.

Besonders ist die Verbindung von Alt und Neu. Während die denkmalgeschützten Backsteingebäude saniert und in die Planung integriert werden, entstehen daneben moderne Neubauten mit zeitgemäßen Standards. Die Architektur setzt auf klare Linien, große Fensterflächen und begrünte Innenhöfe. So bleibt der Charakter des Ortes erhalten, ohne auf Komfort zu verzichten.

Für die Münchner bedeutet das Projekt mehr als nur neuen Wohnraum. Der Elisenhof wird zu einem lebendigen Stadtteil mit Grünflächen, Spielplätzen und einer geplanten Kita. Die Nähe zur Isar und die gute Anbindung an den ÖPNV machen das Quartier besonders attraktiv – ein Stück Stadtgeschichte, das sich in die Gegenwart weiterentwickelt.

Architektonischer Charme zwischen Altbau und Neubau

Der Elisenhof vereint Münchner Geschichte mit zeitgemäßer Architektur – ein Balanceakt, der bereits in den Plänen sichtbar wird. Während die denkmalgeschützten Backsteinfassaden des ehemaligen Kasernenareals aus dem 19. Jahrhundert erhalten bleiben, entstehen dahinter kubische Neubauten mit klaren Linien und großen Glasflächen. Diese Gegenüberstellung schafft nicht nur optische Spannung, sondern spiegelt auch den Wandel des Stadtteils wider: aus militärischer Nutzung wird urbanes Wohnen.

Besonders auffällig ist die Gestaltung der Innenhöfe. Hier setzen die Architekten auf durchdachte Übergänge zwischen Alt und Neu. Historische Element wie die alten Torbögen oder Pflastersteine werden in die Gestaltung einbezogen, während moderne Materialien wie Cortenstahl und Betonfertigteile für Kontrast sorgen. Laut einer Studie der TU München zu Münchner Umnutzungsprojekten steigert genau diese Kombination aus traditioneller Substanz und contemporary design die Aufenthaltsqualität in innerstädtischen Quartieren um bis zu 30 Prozent.

Die Wohngebäude selbst folgen einem klaren Prinzip: niedrige Traufenhöhen an den Rändern, höhere Bauten zur Straße hin. Diese Staffelung schafft nicht nur mehr Licht für die Innenbereiche, sondern orientiert sich auch an der historischen Bebauungsstruktur des Lehels. Die Fassadengestaltung greift mit ihren horizontalen Bändern und zurückversetzten Obergeschossen typische Münchner Motive auf – ohne dabei in Nostalgie zu verfallen.

Ein besonderes Detail findet sich an der Nordseite des Geländes, wo die neue Bebauung direkt an die bestehende Blockrandbebauung der Maxvorstadt anschließt. Hier entsteht eine fast nahtlose Verbindung zwischen den Epochen: Die Sprossenfenster der Neubauten zitieren bewusst die Proportionen der Altbau-Fenster, während die Farbgebung von hellem Putze bis zu anthrazitfarbenen Akzenten reicht. So entsteht ein Ensemble, das weder Museum noch reine Neuinterpretation ist, sondern beides auf intelligente Weise verschmilzt.

Wie die 120 Wohnungen gestaltet werden – und was sie kosten

Der Elisenhof setzt auf ein durchdachtes Wohnkonzept, das historische Charme mit modernem Komfort verbindet. Die 120 Wohnungen verteilen sich auf vier Gebäudeensemble mit unterschiedlichen Größen – von kompakten 1-Zimmer-Apartments bis zu geräumigen 4-Zimmer-Wohnungen. Besonders auffällig: Rund 30 Prozent der Einheiten werden als geförderter Wohnraum angeboten, was in Münchens angespanntem Markt eine Seltenheit darstellt. Laut aktuellem Mietspiegelbericht der Stadt München (2023) liegen die Mieten für Neubauten im Schnitt bei 22 Euro pro Quadratmeter, doch der Elisenhof plant hier bewusst günstigere Konditionen für den sozialen Wohnungsbau.

Architektonisch orientiert man sich an der historischen Bausubstanz des ehemaligen Kasernengeländes, kombiniert diese aber mit klaren, zeitgenössischen Linien. Große Fensterfronten, offene Grundrisse und hochwertige Materialien wie Eichenparkett oder Naturstein prägen das Innere. Die Außenbereiche erhalten begrünte Höfe und Dachterrassen, die als gemeinschaftliche Rückzugsorte dienen sollen.

Die Preise für die frei finanzierten Wohnungen beginnen bei etwa 7.500 Euro pro Quadratmeter – ein typischer Wert für Münchner Neubauten in zentraler Lage. Besonders gefragt dürften die Penthouse-Wohnungen mit Blick über die Isar sein, deren Preise voraussichtlich im siebenstelligen Bereich liegen. Interessenten können sich bereits jetzt in eine Warteliste eintragen, da erste Reservierungen noch 2024 möglich sein sollen.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Barrierefreiheit: Sämtliche Wohnungen im Erdgeschoss sowie ausgewählte Einheiten in den Obergeschossen werden rollstuhlgerecht gestaltet. Auch die Gemeinschaftsflächen wie das geplante Café im Innenhof oder der Fitnessbereich sind ohne Stufen erreichbar.

Verkehrsanbindung und Infrastruktur für die neuen Bewohner

Die Verkehrsanbindung des Elisenhofs wird künftige Bewohner direkt in das Münchner Stadtleben einbinden. Das Gelände liegt nur fünf Gehminuten von der U-Bahn-Haltestelle Kolumbusplatz (U1/U7) entfernt – eine Verbindung, die laut dem Münchner Verkehrs- und Tarifverbund (MVV) über 20.000 Fahrgäste täglich nutzen. Von hier aus erreichen Pendler die Innenstadt in unter 10 Minuten, während die Anbindung an den Mittleren Ring (A96) Autofahrern flexible Routen bietet. Radfahrer profitieren zudem von der Nähe zur Isar und den ausgebauten Fahrradwegen entlang der Rumfordstraße, die direkt ins Stadtzentrum führen.

Für Familien mit Kindern oder Berufspendler besonders relevant: Die S-Bahn-Linie S7 (Haltestelle Heimeranplatz) ist in acht Minuten zu Fuß erreichbar und verbindet das Viertel mit Schlüsselstandorten wie dem Klinikum Großhadern oder dem Forschungszentrum Garching. Stadtplaner betonen, dass diese Kombination aus ÖPNV-Dichte und kurzer Laufdistanz zu Haltestellen die Attraktivität des Standorts deutlich steigert – ein Kriterium, das bei Neubauprojekten in München zunehmend an Gewicht gewinnt.

Die Infrastruktur vor Ort wird durch den Ausbau des umliegenden Schwanthalerhöhe-Viertels ergänzt. Bis 2026 entstehen hier zusätzliche Einkaufsmöglichkeiten, eine Grundschule in unmittelbarer Nähe sowie ein neues Stadtteilzentrum mit Ärzten und Dienstleistern. Die historische Bausubstanz des Elisenhofs selbst bleibt dabei erhalten und wird durch moderne Wohnkonzepte ergänzt – ein Balanceakt, der laut Expertenmeinungen aus der Bayerischen Architektenkammer gelungen ist.

Parkplätze werden im Untergeschoss des Komplexes eingerichtet, wobei die Planer bewusst auf eine reduzierte Stellplatzzahl setzen. Stattdessen fördert das Konzept Carsharing-Angebote und E-Ladestationen, die bereits in der Tiefgarage vorgesehen sind. Eine Entscheidung, die nicht nur den städtischen Vorgaben entspricht, sondern auch den Trends einer wachsenden Zahl Münchner Haushalte Rechnung trägt, die auf ein eigenes Auto verzichten.

Bauzeitplan und nächste Meilensteine bis 2026

Der Bau des Elisenhofs schreitet planmäßig voran – mit klaren Meilensteinen bis zur Fertigstellung 2026. Nach Angaben der Stadt München ist das Projekt in fünf Hauptphasen unterteilt, wobei die Rohbauarbeiten für die ersten Wohngebäude bereits im Frühjahr 2024 abgeschlossen wurden. Parallel laufen die Sanierungsarbeiten an den denkmalgeschützten Backsteingebäuden, die künftig als gewerbliche Flächen und Gemeinschaftsräume genutzt werden sollen. Bauherren rechnen damit, dass bis Ende 2025 rund 70 Prozent der Wohnungen bezugsfertig sind.

Ein zentraler Terminknotenpunkt ist der Sommer 2025: Dann sollen die Außenanlagen inklusive des neu gestalteten Innenhofs fertig sein. Laut einer Studie des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege wird besonders Wert auf die Wiederherstellung historischer Sichtachsen gelegt, etwa durch die Rekonstruktion der ursprünglichen Torbögen an der Elisenstraße. Die Koordination zwischen Denkmalschutz und modernem Wohnungsbau erfordert dabei präzise Abstimmung – alleine für die Freilegung der Originalfassade wurden über 1.200 Arbeitsstunden veranschlagt.

Die finale Phase ab Januar 2026 umfasst Innenausbau und Technikinstallationen. Hier steht vor allem die Energieeffizienz im Fokus: Sämtliche Wohnungen erhalten Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen auf den Dächern, was den Standard KfW-40 erfüllt. Die Übergabe der letzten Einheiten ist für das dritte Quartal 2026 geplant – mit einer Besonderheit: Die ersten Mieter der geförderten Sozialwohnungen ziehen bereits ein halbes Jahr früher ein, sobald die entsprechenden Gebäudeabschnitte abgenommen sind.

Verzögerungen durch Lieferengpässe bei Baustoffen konnten bisher durch vorrausschauende Planung abgefedert werden. Als Puffer dient ein detaillierter Logistikplan, der Transportwege und Lagerflächen auf dem Gelände optimiert. Die Stadt prüft zudem monatlich den Fortschritt in Zusammenarbeit mit unabhängigen Gutachtern.

Mit dem Elisenhof entsteht bis 2026 nicht nur ein modernes Wohnquartier mit 120 Apartments, sondern ein gelungenes Beispiel dafür, wie historische Substanz und zeitgemäßes Stadtleben verschmelzen können. Die Kombination aus denkmalgeschützter Architektur, zentraler Lage und nachhaltiger Planung macht das Projekt zu einem der spannendsten Münchner Bauvorhaben der kommenden Jahre—und setzt Maßstäbe für ähnliche Revitalisierungen in der Stadt.

Wer an einem Stück Münchner Geschichte mit urbanem Flair interessiert ist, sollte die Vermarktungsstarttermine im Auge behalten, denn die Nachfrage nach Wohnraum in dieser Lage wird hoch sein. Die ersten Bezugsfertigkeiten ab 2025 markieren dabei nur den Anfang einer Entwicklung, die das Viertel um den Hauptbahnhof nachhaltig prägen wird.