Münchens Gewerbetreibende und Logistikunternehmen müssen 2024 tief in die Tasche greifen: Die Mieten für Ladeflächen klettern im Schnitt um 8 bis 12 Prozent – in begehrten Lagen wie Schwabing oder Perlach sogar noch deutlicher. Aktuelle Marktanalysen zeigen, dass Quadratmeterpreise für Lagerhallen und Umschlagplätze in der bayerischen Landeshauptstadt mittlerweile zwischen 10,50 und 14 Euro liegen, Tendenz weiter steigend. Besonders betroffen sind mittelständische Speditionen und Onlinehändler, die auf zentrale Standorte angewiesen sind, um Lieferketten kurz zu halten.

Die Entwicklung trifft einen Nerv: Wer in München Laden mieten will, steht vor einem Dilemma aus knappen Flächen und explodierenden Kosten. Immobiliendienstleister führen die Preisspirale auf die anhaltende Nachfrage nach Mikro-Hubs für Same-Day-Deliveries zurück – kombiniert mit strengen kommunalen Auflagen für Neubauten. Gleichzeitig drängen Investoren vermehrt in den Gewerbemarkt, was die Konkurrenz um bestehende Objekte verschärft. Für Unternehmen, die Laden mieten in München planen, bedeutet das: frühzeitig verhandeln oder Alternativen in der Metropolregion prüfen, bevor die nächsten Preissprünge kommen.

Nachfrageexplosion treibt Münchner Logistikpreise an

Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen in München hat 2024 einen neuen Höhepunkt erreicht. Unternehmen aus Handel, E-Commerce und Industrie konkurrieren um die knappen Ladeflächen, was die Mietpreise weiter in die Höhe treibt. Besonders betroffen sind Gewerbegebiete wie Freimann, Moosach und die Messestadt Riem, wo die Auslastung bei über 98 Prozent liegt. Logistikexperten führen dies auf die anhaltende Verknappung verfügbarer Flächen und die steigende Bedeutung Münchens als Wirtschaftsstandort zurück.

Laut dem aktuellen Marktbericht eines führenden Immobiliendienstleisters sind die Mietpreise für Ladeflächen im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 8 bis 12 Prozent gestiegen. Spitzenlagen verzeichnen sogar Zuwächse von bis zu 15 Prozent, da internationale Konzerne bereit sind, Prämien für strategisch günstige Standorte zu zahlen. Die Situation verschärft sich durch lange Planungs- und Genehmigungsverfahren für Neubauten, die den Markt nicht schnell genug entlasten.

Kleinere und mittlere Unternehmen geraten zunehmend unter Druck. Viele suchen nach Alternativen in der Region, doch selbst im Umland steigen die Preise. Einige Speditionen reagieren mit flexibleren Mietmodellen oder teilen sich Flächen, um die Kosten zu stemmen. Doch selbst diese Lösungen sind oft nur ein kurzfristiger Ausweg.

Die Dynamik zeigt: München bleibt ein hart umkämpfter Logistikstandort – mit wenig Entspannung in Sicht.

Wie sich die Mietkosten pro Quadratmeter entwickelt haben

Die Entwicklung der Mietkosten pro Quadratmeter für Ladeflächen in München zeigt seit 2020 einen deutlichen Aufwärtstrend – mit besonders starkem Anstieg in den letzten beiden Jahren. Lag der Durchschnittspreis in der Innenstadt 2021 noch bei etwa 14,50 Euro/m², kletterte er bis Ende 2023 auf rund 17,20 Euro/m². Branchenanalysten führen dies auf die Kombination aus begrenzten Flächen und steigender Nachfrage durch den boomenden Onlinehandel zurück.

Besonders auffällig: In den peripheren Stadtteilen wie Freimann oder Neuaubing stiegen die Preise prozentual sogar stärker als im Zentrum. Hier verdoppelte sich der Quadratmeterpreis seit 2019 fast, während er in etablierten Logistikstandorten wie Riem oder Allach moderater zulegte. Immobilienexperten erklären diesen Effekt mit der zunehmenden Verknappung bezahlbarer Alternativen.

Laut dem aktuellen Gewerbeflächenreport des Gutachterausschusses München lag die Spannweite 2023 zwischen 12,80 Euro/m² in weniger gefragten Lagen und bis zu 22,50 Euro/m² in Top-Lagen mit direkter Autobahnanbindung. Die stärksten Sprünge verzeichneten dabei Mikrolagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr – ein Indiz dafür, dass auch die Verfügbarkeit von Arbeitskräften die Standortwahl beeinflusst.

Ein weiterer Treiber ist die Umnutzung ehemaliger Industrieareale. Wo früher Produktionshallen standen, entstehen heute hochpreisige Logistikzentren mit moderner Infrastruktur. Diese Aufwertung treibt die Mieten in den umliegenden Gebieten zusätzlich in die Höhe, da die Nachfrage nach Ersatzflächen steigt.

Betroffene Branchen: Wer zahlt die Zeche?

Die explodierenden Mieten für Ladeflächen in München treffen nicht alle gleich hart. Besonders betroffen sind Logistikunternehmen mit schmalen Margen, die bereits seit Jahren unter dem Fachkräftemangel und steigenden Spritkosten ächzen. Laut einer aktuellen Studie des Bundesverbands Güterkraftverkehr Logistik (BGL) geben 68 Prozent der bayerischen Speditionen an, dass die Lagerkosten mittlerweile zu den drei größten Kostentreibern gehören – noch vor den Löhnen. Für kleine und mittlere Betriebe, die oft keine langfristigen Mietverträge abgesichert haben, kommt die Preisspirale einer Existenzbedrohung gleich.

Auch der Einzelhandel spürt die Auswirkungen, allerdings auf Umwegen. Supermärkte und Discounter, die auf Just-in-Time-Lieferungen angewiesen sind, müssen die höheren Lagerkosten entweder an die Kunden weitergeben oder ihre Bestellrhythmen umstellen. Einige Händler reduzieren bereits die Sortimentsvielfalt, um Lagerzeiten zu verkürzen – eine Strategie, die langfristig die Attraktivität der Innenstädte mindern könnte.

Überraschend wenig betroffen zeigen sich dagegen große Onlinehändler und Paketdienste. Diese haben oft eigene Logistikzentren außerhalb des Münchner Stadtgebiets oder langfristige Verträge mit Festpreisen. Zudem nutzen sie ihre Marktmacht, um die Kosten auf Zulieferer abzuwälzen. Ein Sprecher eines führenden Paketdienstes bestätigte auf Anfrage, dass man die Preiserhöhungen „durch Effizienzsteigerungen in der Routenplanung“ auffange – eine Option, die kleineren Akteuren selten offensteht.

Besonders prekär wird die Lage für Handwerksbetriebe, die auf zentrale Lagerflächen angewiesen sind, etwa Bauunternehmen oder Eventdienstleister. Viele von ihnen mieten kurzfristig Flächen in Gewerbegebieten wie Freimann oder Riem – genau dort, wo die Preise am stärksten steigen. Die Handwerkskammer München warnt bereits vor einem Dominoeffekt: Höhere Lagerkosten führen zu teureren Angeboten, was wiederum öffentliche Aufträge gefährdet, bei denen der Preis oft das entscheidende Kriterium ist.

Alternativen zur klassischen Lademieten-Lösung

Steigende Mietkosten für Ladeflächen zwingen Münchner Unternehmen zum Umdenken. Statt klassischer Langzeitverträge setzen immer mehr Logistikbetriebe auf flexible Alternativen. Mikro-Hubs in Randbezirken wie Freimann oder Aubing gewinnen an Beliebtheit – hier liegen die Preise laut einer Studie der Bundesvereinigung Logistik (BVL) im Schnitt 28 % unter den Innenstadt-Tarifen, bei ähnlicher Anbindung an Autobahnen und S-Bahn.

Kooperationen mit bestehenden Gewerbeimmobilien bieten eine weitere Lösung. Supermarktketten oder Baumärkte vermieten ungenutzte Hinterhofflächen als Ladezonen zu attraktiven Konditionen. Der Vorteil: Keine langfristige Bindung, oft inklusive Infrastruktur wie Stromanschlüsse. Kritisch bleibt die Verfügbarkeit – in begehrten Lagen wie Schwabing oder Bogenhausen sind solche Flächen meist innerhalb von 48 Stunden vergeben.

Digitale Plattformen für Shared Logistics boomen. Startups wie „Loadshare“ oder „FlexCargo“ vermitteln kurzfristige Ladeflächen zwischen Unternehmen, die Kapazitäten temporär nicht auslasten. Das Modell reduziert Leerstände und senkt die Kosten um bis zu 40 %. Allerdings erfordert es präzise Planung, da die Flächen oft nur stundenweise buchbar sind.

Für Unternehmen mit geringem Ladebedarf lohnt sich der Blick auf kommunale Angebote. Die Stadt München testet in Pilotprojekten die Umnutzung von Parkplätzen in Gewerbegebieten zu nächtlichen Ladezonen. Die Mieten liegen hier bei etwa 3–5 €/m² – ein Bruchteil der Marktpreise, allerdings mit strengen Zeitfenstern.

Expertenprognosen: Bleibt der Preisanstieg dauerhaft?

Die aktuellen Steigerungen bei den Mietpreisen für Ladeflächen in München werfen die Frage auf, ob es sich um eine vorübergehende Entwicklung oder einen dauerhaften Trend handelt. Branchenkenner verweisen auf strukturelle Faktoren, die gegen eine schnelle Entspannung sprechen: Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen bleibt aufgrund des anhaltenden E-Commerce-Booms und der wachsenden Münchner Wirtschaft hoch. Gleichzeitig hemmen begrenzte Bauflächen und lange Genehmigungsverfahren das Angebot.

Laut einer aktuellen Marktanalyse des Bundesverbandes Logistik (BVL) könnten die Mieten für Ladeflächen in Ballungsräumen wie München bis 2026 um weitere 8 bis 10 Prozent steigen – selbst bei moderater konjunktureller Entwicklung. Besonders gefragte Mikrolagen, etwa in der Nähe von Autobahnanschlüssen oder innerstädtischen Umschlagzentren, verzeichnen bereits jetzt Leerstandsquoten unter 2 Prozent.

Ein weiterer Preistreiber ist die Energiewende. Immer mehr Unternehmen suchen Ladeflächen mit Photovoltaik-Anlagen oder Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge, was die Mieten für modern ausgestattete Objekte zusätzlich erhöht. Experten rechnen damit, dass diese Nachfrage in den kommenden Jahren noch zunehmen wird, da die Stadt München ihre Klimaziele verschärft.

Kurzfristige Entlastung könnte allenfalls von einer möglichen konjunkturellen Abkühlung kommen. Doch selbst dann bliebe München im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ein teurer Standort – nicht zuletzt wegen der hohen Grundstückspreise und der starken Wirtschaftskraft der Region.

Die Mietpreise für Ladeflächen in München klettern 2024 auf Rekordniveau – mit Steigerungen von bis zu 12 Prozent wird das Ladenmieten für Händler, Handwerker und Eventveranstalter spürbar teurer. Wer jetzt kurzfristig bucht oder auf flexible Vertragsmodelle setzt, riskiert hohe Zusatzkosten, besonders in den begehrten Innenstadtlagen wie Schwabing oder der Maxvorstadt, wo die Nachfrage das Angebot längst übersteigt.

Wer langfristig planen kann, sollte Verträge frühzeitig verlängern oder Kooperationen mit Logistikpartnern prüfen, um Preissprünge abzufedern; Alternativen wie gemeinsame Nutzungsmodelle oder Ladezonen in Randbezirken können die Kosten drücken. Ohne Gegensteuer wird der Preisdruck 2025 noch weiter zunehmen – besonders, wenn die Stadt keine zusätzlichen Flächen ausweist oder die Bürokratie bei Sondergenehmigungen nicht beschleunigt.