Mietpreise in München explodieren: Durchschnittlich 2.100 Euro für 60-Quadratmeter-Wohnungen

2.100 Euro für 60 Quadratmeter – das ist kein Luxusapartment in der Innenstadt, sondern der neue Durchschnittspreis für eine einfache Mietwohnung in München. Die aktuellen Zahlen des Mietspiegels 2024 zeigen eine brutale Realität: Wer in der bayerischen Landeshauptstadt nach einer Bleibe sucht, muss tief in die Tasche greifen. Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach klettern die Preise ungebremst nach oben, während die Verfügbarkeit weiter schrumpft. Die Explosion der Mietkosten trifft nicht nur Zugezogene, sondern zunehmend auch langjährige Münchner, die sich ihre eigene Stadt kaum noch leisten können.

Die Suche nach bezahlbaren Wohnungen in München zur Miete gleicht mittlerweile einem Wettlauf gegen die Zeit – und gegen Dutzende anderer Interessenten. Wer eine halbwegs erschwingliche Wohnung findet, muss oft innerhalb von Stunden zuschlagen, sonst ist sie weg. Besonders hart betroffen sind junge Familien, Studierende und Geringverdiener, die sich mit WG-Zimmern oder Pendeln ins Umland behelfen müssen. Doch selbst dort steigen die Preise, getrieben von der ungebrochenen Nachfrage nach Wohnungen in München zur Miete. Die Stadt steht vor einem Dilemma: Wie lässt sich Wohnraum schaffen, wenn Baukosten und Grundstückspreise ebenfalls in schwindelerregende Höhen klettern?

Von Boomstadt zur Luxusfalle: Münchens Mietpreis-Rallye

München war einst eine Stadt, in der Handwerker, Künstler und Studenten noch bezahlbaren Wohnraum fanden. Doch seit den 1990er-Jahren hat sich die bayerische Metropole in eine der teuersten Wohnlagen Europas verwandelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen kletterte von rund 6 Euro im Jahr 2000 auf über 35 Euro heute – ein Anstieg, der selbst langjährige Mieter vor existenzielle Fragen stellt.

Besonders dramatisch zeigt sich die Entwicklung in beliebten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen. Hier liegen die Mietpreise für eine 60-Quadratmeter-Wohnung oft bei 2.500 Euro und mehr, obwohl der Münchner Mietspiegel 2023 eigentlich 20,50 Euro pro Quadratmeter als Richtwert vorgibt. Immobilienökonomen führen diese Diskrepanz auf die anhaltende Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum zurück, während der Neubau seit Jahren hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Die Folgen sind spürbar: Immer mehr Haushalte geben über 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete aus – ein Wert, den die Bundesregierung als „Mietbelastungsquote“ längst als kritisch einstuft. Sozialverbände warnen vor einer zunehmenden Verdrängung von Geringverdienern in das Umland, wo Pendelzeiten von über einer Stunde keine Seltenheit mehr sind.

Dabei war München nicht immer eine Stadt für Wohlhabende. Noch in den 1980er-Jahren prägten gemischte Quartiere das Bild, in denen Arbeiterfamilien und Akademiker Tür an Tür lebten. Heute dominieren Luxussanierungen und Investoren, die Wohnungen als Kapitalanlage behandeln – während die Stadtverwaltung nach Lösungen sucht, die kaum noch jemand für realistisch hält.

60 Quadratmeter für 2.100 Euro: Was Mieter wirklich bekommen

Für 2.100 Euro warm erhalten Mieter in München im Schnitt eine 60-Quadratmeter-Wohnung – doch was verbirgt sich konkret hinter dieser Zahl? Die Realität zeigt: Meist handelt es sich um Altbauten mit knappen Grundrissen, dünnen Wänden und Sanitärstandards, die seit den 90ern nicht mehr aktualisiert wurden. Eine Analyse des Mietspiegels 2023 offenbart, dass nur 12 % dieser Wohnungen über Balkone verfügen, während 68 % in der dritten Etage oder höher liegen – ohne Aufzug. Die Lage? Selten zentral. Stattdessen dominieren Stadtteile wie Neuperlach oder Moosach, wo die Anbindung an den ÖPNV zwar gegeben ist, aber Supermärkte und Grünflächen oft nur mit längeren Fußwegen erreichbar sind.

Hinzu kommen versteckte Kosten. Nebenkostenabrechnungen von über 400 Euro pro Jahr für Heizung und Warmwasser sind keine Seltenheit, besonders in unsanierten Häusern mit ineffizienten Heizsystemen. Mietervereine berichten von Fällen, in denen die monatliche Warmmiete nachträglich um bis zu 150 Euro stieg – wegen „modernisierungsbedingter Mieterhöhungen“, die laut Gesetz zwar zulässig sind, für viele Haushalte aber das Budget sprengen. Die Folge: Mieter zahlen nicht nur für die Quadratmeter, sondern auch für veraltete Infrastruktur.

Dass der Preis trotzdem gehalten wird, liegt am Markt. „München verzeichnet seit 2015 einen Leerstand von unter 1 %“, erklärt ein Sprecher des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Diese Knappheit treibt die Preise – selbst für Wohnungen, deren Zustand in anderen Städten kaum vermietbar wäre. Wer hier sucht, muss Kompromisse eingehen: Entweder hohe Mieten für bescheidene Qualität oder lange Pendelwege für etwas mehr Platz. Beide Optionen belasten den Geldbeutel.

Einzig die Peripherie bietet noch Atempausen. In Stadtteilen wie Feldmoching oder Hasenbergl finden sich gelegentlich 60-Quadratmeter-Wohnungen für unter 1.800 Euro – allerdings mit dem Risiko, bei der nächsten Mietpreisbremse-Anpassung doch wieder auf 2.000 Euro aufgerundet zu werden. Die Regel ist klar: Wer in München bleiben will, zahlt. Oder geht.

Wo es noch bezahlbar ist – und welche Tricks helfen

Wer in München nicht auf 1.500 Euro Kaltmiete für ein Zimmer in einer WG Lust hat, muss kreativ werden – oder die Suche auf die wenigen Bezirke ausdehnen, wo der Markt noch nicht völlig überhitzt ist. Im Norden der Stadt, etwa in Milbertshofen oder Schwabing-Freimann, liegen die Quadratmeterpreise mit durchschnittlich 18 bis 20 Euro noch unter dem Münchner Schnitt von 22,50 Euro. Auch in Neuperlach oder Ramersdorf findet man vereinzelt Angebote unter 1.800 Euro für 60 Quadratmeter, wenn man bereit ist, auf Altbauten mit weniger Komfort zu setzen. Doch selbst hier steigen die Preise: Allein im letzten Jahr kletterten die Mieten in diesen Vierteln um rund 8 Prozent, wie aktuelle Daten des Mietspiegels zeigen.

Ein oft unterschätzter Trick ist die gezielte Suche nach Wohnungen in Genossenschaftsbeständen. Rund 20 Prozent des Münchner Wohnungsmarkts werden von Wohnungsbaugenossenschaften verwaltet, die ihre Mieten deutlich unter Marktniveau halten – vorausgesetzt, man bringt Geduld und ein wenig Glück mit. Die Wartezeiten können Jahre betragen, doch wer sich frühzeitig bei mehreren Genossenschaften bewirbt und bereit ist, auch kleinere Wohnungen oder weniger zentrale Lagen in Betracht zu ziehen, hat realistische Chancen. Einige Genossenschaften verlangen zudem eine einmalige Einlage, die sich langfristig durch niedrigere Mieten auszahlt.

Wer flexibel ist, kann mit ungewöhnlichen Lösungen punkten. Zwischenmieten über Plattformen wie WG-Gesucht oder HousingAnywhere bieten oft kurzfristige, aber günstigere Alternativen – besonders in den Sommermonaten, wenn Studierende für ein Semester ins Ausland gehen. Auch die Übernahme einer bestehenden Mietwohnung ohne Makler („Mieternachfolge“) spart Gebühren und erhöht die Erfolgschancen. Immobilienexperten raten zudem, direkt bei lokalen Zeitungen oder Schwarzen Brettern von Unis nach privat angebotenen Wohnungen zu suchen, wo die Konkurrenz geringer ist als auf den großen Portalen.

Ein letzter, aber entscheidender Hebel: die Bereitschaft, Kompromisse einzugehen. Wer auf einen Balkon, eine moderne Küche oder eine ruhige Lage verzichtet, findet in Vierteln wie Moosach oder Hasenbergl noch Wohnungen unter 1.700 Euro. Selbst in beliebteren Gegenden wie Haidhausen lohnt sich der Blick auf Dachgeschosswohnungen mit Schrägen oder Erdgeschosse mit weniger Tageslicht – hier sind die Mieten oft 10 bis 15 Prozent niedriger als in den begehrten Hochparterre-Wohnungen.

Warten auf den Knall: Wann platzt die Münchner Mietenblase?

Seit Jahren warnen Ökonomen vor einer Überhitzung des Münchner Mietmarkts – doch der ersehnte Korrekturknall lässt auf sich warten. Während andere Großstädte wie Berlin oder Hamburg nach dem Mietendeckel-Debakel und der Zinswende leichte Entspannung zeigen, bleibt München eine hartnäckige Ausnahme. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen 2023 erneut um 4,3 Prozent, wie der aktuelle Mietspiegel der Landeshauptstadt zeigt. Selbst in weniger zentralen Lagen wie Neuperlach oder Moosach liegen die Quadratmeterpreise mittlerweile bei 18 bis 20 Euro – für Neuverträge oft noch deutlich darüber.

Immobilienexperten führen die Resistenz der Preise auf ein strukturelles Problem zurück: München verzeichnet seit 2010 einen Nettozuzug von über 100.000 Einwohnern, doch der Wohnungsbau hinkt dem Bedarf massiv hinterher. Allein 2023 wurden nur 6.200 neue Wohnungen fertiggestellt – bei einem jährlichen Bedarf von mindestens 14.000. Die Folge ist ein chronisches Angebotdefizit, das selbst durch sinkende Kaufpreise für Eigentumswohnungen (-2,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) nicht ausgeglichen wird. Mieter bleiben in der Zwickmühle: Kaufen ist für die meisten unattainable, Mieten frisst bis zu 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.

Ein weiterer Faktor stabilisiert die hohen Preise: die extrem niedrige Leerstandsquote. Mit gerade einmal 0,8 Prozent verfügbarer Wohnungen (Bundesdurchschnitt: 4,6 Prozent) haben Vermieter kaum Anreiz, die Mieten zu senken. Selbst bei sinkender Nachfrage durch die Wirtschaftskrise – die Arbeitslosenquote in München stieg 2023 auf 4,2 Prozent – bleibt der Druck auf den Markt hoch. „Solange die Stadt keine flächendeckenden Anreize für den sozialen Wohnungsbau schafft, wird sich an der Situation wenig ändern“, heißt es aus Kreisen der Bayerischen Hausbau.

Dabei gibt es erste Risse im System. In den äußeren Bezirken wie Feldmoching oder Allach mehren sich Angebote, die länger als drei Monate inseriert bleiben – ein Novum für den sonst so dynamischen Münchner Markt. Und in den hochpreisigen Lagen wie Bogenhausen oder Schwabing registrieren Makler vermehrt „stille Preisanpassungen“: Statt die Miete offen zu reduzieren, werden Nebenkostenpauschalen gestrichen oder Modernisierungszuschläge ausgesetzt. Ein Indiz, dass selbst in München die Grenzen der Zahlungsbereitschaft erreicht sind.

Neubau-Offensive oder leere Versprechungen? Die Zukunft des Wohnens

Die Münchner Stadtregierung wirbt seit Jahren mit der „Neubau-Offensive“ als Lösung für die angespannte Wohnungsmarktsituation. Doch während die Mietpreise weiter steigen, bleibt der Fortschritt hinter den Ankündigungen zurück. Laut dem aktuellen Wohnungsmarktbericht des Gutachterausschusses wurden 2023 zwar 12.000 neue Wohnungen fertiggestellt – doch selbst bei dieser Rekordzahl reicht das Angebot bei Weitem nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Experten aus der Immobilienbranche schätzen, dass München jährlich mindestens 15.000 bis 18.000 neue Wohnungen bräuchte, um den Druck auf die Mieten spürbar zu verringern.

Besonders problematisch: Die meisten Neubauten richten sich an einkommensstarke Mieter oder Eigentümer. Sozialer Wohnungsbau kommt nur langsam voran, obwohl die Wartelisten für geförderte Wohnungen länger werden. Kritiker werfen der Stadt vor, zu sehr auf private Investoren zu setzen, die vorrangig Rendite im Blick haben – nicht bezahlbaren Wohnraum.

Ein weiteres Hindernis ist die Bürokratie. Zwischen Planung und Baubeginn vergehen oft Jahre, während die Mieten monatlich steigen. Selbst wenn Projekte genehmigt werden, scheitern sie nicht selten an Klagen oder fehlenden Kapazitäten bei Handwerksbetrieben. Die Folge: Selbst wer eine Wohnung findet, zahlt immer höhere Preise für immer weniger Quadratmeter.

Ob die Neubau-Offensive mehr als ein Wahlkampfversprechen bleibt, wird sich in den nächsten Jahren zeigen. Fest steht: Ohne radikale Kurskorrektur – mehr Tempo, mehr Förderung, weniger Hürden – wird sich an der Misere wenig ändern.

Münchens Mietmarkt hat längst den Punkt überschritten, an dem Wohnen für Normalverdiener ohne Kompromisse möglich ist: 2.100 Euro für 60 Quadratmeter sind kein Ausrutscher, sondern der neue Standard – und die Preisspirale dreht sich weiter, während Löhne und Sozialwohnungen nicht mithalten. Wer hier noch eine bezahlbare Wohnung sucht, steht vor der harten Realität, dass selbst die äußeren Bezirke wie Neuperlach oder Moosach längst keine günstigen Alternativen mehr bieten.

Wer nicht auf Ersparnisse zurückgreifen oder Pendelstrecken von über einer Stunde in Kauf nehmen will, sollte jetzt aktiv werden: WG-Zimmer, Genossenschaftswohnungen oder frühe Reservierungen in Neubauten bleiben oft die einzigen Optionen, um nicht in die Mietfalle zu geraten. Ohne politische Eingriffe wie strengere Mietpreisbremse oder massiven Sozialwohnungsbau wird München bald nur noch denen gehören, die sich die Stadt leisten können – oder denen, die bereit sind, für ein Dach über dem Kopf jeden Monat die Hälfte ihres Nettoeinkommens zu opfern.