Mietpreise in München explodieren: Durchschnittlich 2.100 Euro für 60-Quadratmeter-Wohnungen

Mit durchschnittlich 2.100 Euro Kaltmiete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung hat München einen neuen Rekord erreicht – und setzt damit seine Position als teuerste Großstadt Deutschlands unangefochten fort. Die Preisspirale dreht sich weiter: Wer aktuell eine Wohnung in München mieten will, muss für Neuanmietungen oft noch tiefer in die Tasche greifen, besonders in begehrten Vierteln wie Schwabing oder der Maxvorstadt. Selbst in peripheren Bezirken wie Neuperlach oder Moosach liegen die Quadratmeterpreise längst jenseits der 20-Euro-Marke, während Luxussanierungen in Altbauten die Mieten zusätzlich in die Höhe treiben.

Für Berufseinsteiger, Familien oder Zugezogene wird die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zunehmend zum Hürdenlauf. Wer eine Wohnung in München mieten möchte, steht nicht nur vor exorbitanten Kosten, sondern auch vor einer knappen Auswahl: Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, und WGs oder Kleinstwohnungen sind oft die einzige Option. Doch selbst hier steigen die Preise rasant – ein Phänomen, das nicht nur Mieter unter Druck setzt, sondern auch die Stadtplanung vor enorme Herausforderungen stellt.

Münchens Mietmarkt: Wie es so weit kommen konnte

Münchens Mietmarkt gleicht seit Jahren einem Hochdruckkessel – mit stetig steigenden Temperaturen. Die Ursachen liegen tief verwurzelt: Während die Stadt zwischen 2010 und 2022 über 180.000 neue Einwohner zählte, wuchs der Wohnungsbestand nur um knapp 90.000 Einheiten. Diese Diskrepanz trieb die Nachfrage in die Höhe, besonders in zentralen Lagen wie Schwabing oder der Maxvorstadt, wo Altbauten mit Charme und kurze Wege zur Isar seit Jahrzehnten begehrt sind. Doch selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Riem stiegen die Preise um über 60 Prozent im letzten Jahrzehnt – ein klares Zeichen dafür, dass das Problem längst nicht mehr nur die Innenstadt betrifft.

Hinzu kommt die Investorenflucht in den Wohnungsbau. Laut einer Analyse des Pestel-Instituts sank die Zahl der genehmigten Neubauten in München 2023 auf den niedrigsten Stand seit 2015. Hohe Baukosten, lange Planungsverfahren und strenge Auflagen machen Projekte für private Bauherren oft unwirtschaftlich. Gleichzeitig kaufen institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Pensionsfonds ganze Wohnblöcke auf, um sie als langfristige Kapitalanlage zu halten – was den Markt für Mieter weiter verengt.

Die Politik reagierte, doch halbherzig. Zwar führte die Stadt 2020 die Mietpreisbremse ein, doch Schlupflöcher wie Modernisierungsaufschläge oder die Möglichkeit, Bestandsmieten als Referenz zu nutzen, schwächen ihre Wirkung. Selbst der soziale Wohnungsbau stockt: Von den geplanten 14.000 geförderten Wohnungen bis 2025 waren Ende 2023 erst 3.200 fertiggestellt. Ohne radikale Kurskorrektur – etwa durch beschleunigte Baugenehmigungen oder strengere Regulierung von Zweitwohnungen – bleibt der Traum vom bezahlbaren Zuhause für viele Münchner genau das: ein Traum.

Und dann ist da noch der Tourismus. Plattformen wie Airbnb haben ganze Wohnhauskomplexe in kurzfristige Unterkünfte verwandelt. In der Altstadt stehen schätzungsweise 20 Prozent der Wohnungen zumindest zeitweise leer – nicht, weil sie unbewohnbar wären, sondern weil sie als Ferienwohnungen mehr einbringen. Ein Phänomen, das nicht nur die Mieten hochtreibt, sondern ganze Kieze ihrer ursprünglichen Bewohner beraubt.

60 Quadratmeter für 2.100 Euro – was bekommt man wirklich?

Wer in München für 2.100 Euro warm eine 60-Quadratmeter-Wohnung anmietet, darf keine Luxusimmobilie erwarten. Die Realität sieht oft anders aus: Altbauten mit knarrenden Dielen, winzigen Küchen und Badezimmern, die kaum Platz für eine Waschmaschine bieten. Laut dem aktuellen Mietspiegel der Landeshauptstadt liegen die Durchschnittsmieten für Neubauten zwar höher, doch der Großteil des Angebots besteht aus Bestandswohnungen mit sanierungsbedürftigen Fenstern oder veralteter Heiztechnik. Selbst in beliebten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen sind solche Wohnungen keine Seltenheit – hier zahlt man vor allem für die Lage, nicht für den Komfort.

Die Quadratmeterangaben in den Anzeigen täuschen oft. Was als „60 m²“ beworben wird, entpuppt sich bei Besichtigung nicht selten als 50 nutzbare Quadratmeter, weil Flure, Treppen oder Schrägen mitgerechnet wurden. Immobilienexperten warnen, dass bis zu 15 Prozent der Fläche in älteren Häusern auf solche „kreativen“ Berechnungen zurückgehen. Dazu kommen häufig fehlende Stellplätze oder Kellerabteile, die in anderen Städten selbstverständlich wären.

Ein weiteres Problem: Die Nebenkosten. Bei 2.100 Euro Warmmiete bleiben oft nur 1.500 bis 1.600 Euro Kaltmiete übrig – der Rest fließt in Betriebskosten, die in München besonders hoch ausfallen. Heizkosten, Hausmeisterservice und Müllabfuhr treiben die monatliche Belastung in die Höhe. Mieter berichten von Nachzahlungen im vierstelligen Bereich, weil die Ablesewerte der Vorjahre zu optimistisch geschätzt wurden.

Wer Glück hat, findet immerhin eine Wohnung mit Balkon oder einem kleinen Grünbereich. Doch selbst diese „Extras“ sind meistens kein Grund zur Freude: Balkone in Hinterhöfen bieten Blick auf Mülltonnen, und Gemeinschaftsgärten werden oft als Abstellfläche zweckentfremdet. Die Devise lautet: Wer in München mieten will, muss Kompromisse eingehen – oder deutlich mehr budgetieren.

Wer kann sich das noch leisten? Einkommen und Mietbelastung im Vergleich

Die Mietpreise in München fressen einen immer größeren Teil des Einkommens auf. Wer hier noch ohne finanzielle Engpässe leben kann, gehört längst zu einer privilegierten Minderheit. Laut dem aktuellen Mietspiegelbericht der Landeshauptstadt geben Haushalte im Schnitt fast 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kaltmiete aus – ein Wert, der weit über der empfohlenen Grenze von 30 Prozent liegt. Für Geringverdiener oder Alleinerziehende wird die Situation oft zur Existenzfrage: Bei einem Median-Nettoeinkommen von rund 2.300 Euro bleibt nach Abzug der Miete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung kaum noch Spielraum für Lebenshaltungskosten, geschweige denn Rücklagen.

Besonders prekär ist die Lage für Berufseinsteiger und junge Familien. Ein Beispiel: Eine Krankenschwester in München verdient im Schnitt etwa 2.800 Euro brutto, was nach Steuern und Sozialabgaben rund 1.900 Euro netto ergibt. Selbst bei einer günstigen Miete von 1.500 Euro für eine kleine Wohnung – ein seltener Glücksfall – bleiben gerade einmal 400 Euro für Strom, Heizung, Lebensmittel und Versicherungen. Immobilienexperten warnen seit Jahren vor dieser Entwicklung, doch die Schere zwischen Einkommen und Mieten öffnet sich weiter.

Anders sieht es für gut verdienende Singles oder Doppelverdiener-Haushalte aus. Mit einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 5.000 Euro und mehr lässt sich die Mietbelastung zwar besser stemmen, doch selbst hier schränken die hohen Kosten die Lebensqualität ein. Wer 2.100 Euro für eine durchschnittliche Wohnung zahlt, muss auf Urlaub, Altersvorsorge oder größere Anschaffungen verzichten – oder sich noch weiter vom Stadtzentrum entfernen, wo die Preise zwar sinken, die Pendelkosten aber steigen.

Die Folge: München wird zunehmend zur Stadt der Besserverdiener und Erben. Wer kein hohes Gehalt vorweisen oder auf familiäre Unterstützung zurückgreifen kann, steht vor der Wahl zwischen beengtem Wohnraum, langen Arbeitswegen oder dem Umzug in günstigere Regionen. Die Sozialstruktur der Stadt verändert sich – und mit ihr das Gesicht Münchens.

Tricks und Alternativen: So findet man trotz allem eine Wohnung

Wer in München eine Wohnung sucht, muss kreativ werden. Die klassischen Portale wie Immoscout24 oder Immowelt sind oft überlaufen – hier landen Hunderte Bewerbungen innerhalb weniger Stunden. Stattdessen lohnt sich der Blick auf Nischenplattformen wie WG-Gesucht oder lokale Facebook-Gruppen, wo Privatvermieter direkt suchen. Laut einer Studie des Pestel-Instituts finden rund 15 Prozent der Münchner Mieter ihre Wohnung über persönliche Kontakte oder kleinere Anzeigenportale. Wer sein Netzwerk aktiviert, erhöht die Chancen deutlich.

Ein weiterer Trick: Zeit ist entscheidend. Viele Vermieter veröffentlichen neue Angebote frühmorgens oder am Wochenende. Wer dann sofort reagiert – mit einer vollständigen Bewerbung inklusive Gehaltsnachweis und Schufa-Auskunft – hat bessere Karten. Auch spontane Besichtigungstermine während der Mittagspause können den Unterschied machen.

Alternativ lohnt sich der Blick über die Stadtgrenzen hinaus. Gemeinden wie Unterföhring, Garching oder Pullach bieten oft günstigere Mieten bei guter S-Bahn-Anbindung. Wer bereit ist, 20 Minuten länger zu pendeln, spart schnell 300 bis 500 Euro im Monat. Einige Arbeitgeber unterstützen sogar mit Zuschüssen für Nahverkehrstickets.

Wer flexibel ist, kann auch auf Zwischenlösungen setzen: möblierte Wohnungen, Monteurswohnheime oder WG-Zimmer als Übergang. Gerade in den Sommermonaten, wenn Studierende für Praktika oder Austauschsemester suchen, gibt es oft kurzfristige Angebote. Hier helfen Plattformen wie Zwischendurchwohnung oder lokale Aushänge in Unis und Supermärkten.

Experten warnen: Wird München bald nur noch für Superreiche bezahlbar?

Die Entwicklung der Mietpreise in München lässt selbst Immobilienexperten die Stirn runzeln. Aktuelle Prognosen des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigen: Bis 2028 könnten die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt um weitere 15 bis 20 Prozent steigen – ein Tempo, das selbst für eine Millionenstadt wie München alarmierend ist. Besonders betroffen sind Haushalte mit mittlerem Einkommen, die bereits jetzt mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Wohnen ausgeben müssen.

Günstiger Wohnraum wird zur Mangelware. Während Neubauprojekte wie die Entwicklungen am Werksviertel oder in Freiham vorrangig hochpreisige Eigentumswohnungen schaffen, schrumpft das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen kontinuierlich. Stadtplaner verweisen auf die Diskrepanz zwischen Nachfrage und realisierbarem Wohnungsbau: Selbst wenn die geplanten 14.000 neuen Wohnungen bis 2026 fertiggestellt würden, bliebe die Lücke groß. Die Folge? Eine zunehmende Verdrängung von Familien, jungen Berufstätigen und Rentnern in das Umland – mit allen damit verbundenen Problemen wie längeren Pendelzeiten und Infrastrukturengpässen.

Dramatisch wird die Lage vor allem für Haushalte mit Einkommen unter der Münchner Durchschnittsgrenze von rund 3.800 Euro netto. Eine aktuelle Erhebung der Hans-Böckler-Stiftung belegt: Bereits heute können sich nur noch 12 Prozent der angebotenen Mietwohnungen in zentraler Lage Haushalte leisten, die weniger als 2.500 Euro monatlich verdienen. Die Stadt reagiert mit Förderprogrammen wie dem „Münchner Modell“, doch die Wirkung bleibt begrenzt – zu groß ist der Druck durch internationale Investoren, die Wohnungen als Kapitalanlage kaufen und die Mieten nach oben treiben.

Langfristig droht München das Schicksal anderer Metropolen wie London oder Zürich: eine Stadt, in der nur noch Topverdiener, Erben oder gut situierte Rentner leben können. Erste Anzeichen sind bereits sichtbar, etwa in Schwabing oder der Maxvorstadt, wo selbst kleine Altbauwohnungen kaum noch unter 1.800 Euro warm zu mieten sind. Ohne radikale Kurskorrektur – etwa durch strengere Mietpreisbremse, massiven sozialen Wohnungsbau oder eine Reform der Grunderwerbsteuer – wird sich der Trend weiter verschärfen.

Münchens Wohnungsmarkt hat sich längst von der Realität vieler Haushalte abgekoppelt: Wer heute eine durchschnittliche 60-Quadratmeter-Wohnung mieten will, muss mit Kaltmieten jenseits der 2.000-Euro-Marke rechnen – ein Preisniveau, das selbst gut verdienende Singles oder Paare an ihre finanziellen Grenzen bringt. Die Lücke zwischen Einkommen und Mietkosten wird immer größer, während der Druck auf bezahlbaren Wohnraum ungebremst steigt.

Wer nicht auf Erbschaften, Wohngeld oder betriebliche Unterstützung zurückgreifen kann, sollte frühzeitig Alternativen prüfen: WG-Zimmer in Randbezirken, längere Pendelstrecken oder gezielte Suche nach geförderten Wohnprojekten wie den Münchner Social Housing-Initiativen bleiben oft die einzigen Optionen, um nicht in die Kostenfalle zu geraten. Ohne politische Kurskorrektur und massiven Ausbau günstiger Wohnungen wird sich die Situation weiter zuspitzen – und München droht, für Normalverdiener zur unerreichbaren Luxusstadt zu werden.