Mietpreise in München steigen 2024 auf Rekordniveau: 25 Quadratmeter für über 1.200 Euro

Münchens Mietmarkt hat 2024 einen neuen Höchststand erreicht: Wer eine durchschnittliche Wohnung in München sucht, zahlt für 25 Quadratmeter nun über 1.200 Euro warm. Das zeigt der aktuelle Mietspiegel – ein Anstieg von 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, der selbst langjährige Beobachter alarmiert. Besonders betroffen sind Altbauten in zentralen Lagen wie Schwabing oder Haidhausen, wo die Preise für renovierte Zwei-Zimmer-Wohnungen oft die 20-Euro-pro-Quadratmeter-Marke überschreiten. Selbst am Stadtrand, in Vierteln wie Neuperlach oder Riem, liegen die Angebote selten unter 1.000 Euro für vergleichbare Flächen.

Die Entwicklung trifft nicht nur Neu-Münchner, sondern auch langjährige Mieter, die bei Umzügen oder Vertragsverlängerungen mit drastischen Erhöhungen konfrontiert werden. Wer eine bezahlbare Wohnung in München sucht, muss mittlerweile Kompromisse eingehen: längere Pendelwege, kleinere Grundrisse oder sanierungsbedürftige Objekte. Immobilienexperten warnen, dass die Nachfrage durch Zuzug und begrenzten Wohnraum weiter steigen wird – während Lösungen wie der soziale Wohnungsbau oder Mietpreisbremse kaum Entlastung bringen. Die Frage ist nicht mehr, ob sich die Preise stabilisieren, sondern wie lange der Markt diese Dynamik durchhält.

Münchens Mietmarkt: Warum die Preise seit Jahren explodieren

Münchens Mietmarkt gleicht seit Jahren einem ungebremsten Hochgeschwindigkeitszug – und die Fahrkarte wird immer teurer. Zwischen 2010 und 2023 stiegen die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt um durchschnittlich 80 Prozent, wie Daten des Mietspiegels 2023 zeigen. Zum Vergleich: In Berlin lag der Anstieg im selben Zeitraum bei etwa 60 Prozent, in Hamburg bei 55. Doch während andere Großstädte zumindest Phasen der Stagnation erlebten, kennt München seit einem Jahrzehnt nur eine Richtung: nach oben.

Der Haupttreiber ist schlicht das Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot. Jährlich ziehen rund 20.000 Menschen mehr in die Stadt, als Wohnungen fertiggestellt werden. Bauprojekte scheitern oft an langen Genehmigungsverfahren, hohen Grundstückspreisen oder Klagen von Anwohnern. Selbst wenn neue Wohnungen entstehen, landeten 2023 über 70 Prozent der Neubauten im hochpreisigen Segment – für Gutverdiener oder Investoren, nicht für Normalverdiener.

Hinzu kommt der Münchner Sonderfall: die Kombination aus starker Wirtschaft, internationaler Attraktivität und begrenzter Fläche. Unternehmen wie BMW, Siemens oder Allianz locken hochqualifizierte Arbeitskräfte an, die bereit sind, hohe Mieten zu zahlen. Gleichzeitig blockiert die geographische Enge zwischen Isar, Englischem Garten und Grünflächen jede extensive Stadterweiterung. Die Folge? Ein Wettlauf um die wenigen verfügbaren Quadratmeter, bei dem Geringverdiener längst abgehängt sind.

Immobilienökonomen warnen seit Jahren vor einer „sozialen Sprengkraft“, wenn die Stadt ihre Wohnungspolitik nicht radikal ändert. Doch selbst kommunale Förderprogramme können den Markt nicht mehr significantly entlasten. Die Wartelisten für Sozialwohnungen sind lang, die Wartezeiten betragen oft fünf Jahre oder mehr. Wer heute in München eine Wohnung sucht, muss entweder tief in die Tasche greifen – oder sich mit winzigen Flächen arrangieren, die anderswo als Notlösungen gelten würden.

25 Quadratmeter für 1.200 Euro – was Mieter wirklich bekommen

Wer in München für 1.200 Euro warm eine Wohnung sucht, findet oft kaum mehr als ein Zimmer mit Kochnische – wenn überhaupt. Aktuelle Angebote auf den großen Immobilienportalen zeigen: Für dieses Budget bleiben meist nur 25 Quadratmeter in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach. Selbst dort sind die Wohnungen oft schlecht geschnitten, mit schrägen Wänden oder niedrigen Decken, die den ohnehin knappen Platz noch weiter einschränken. Die Mietpreisbremse, die eigentlich die Explosion der Kosten dämpfen sollte, wirkt hier kaum. Laut dem Münchner Mieterverein liegen die ortsüblichen Vergleichsmieten für Neuverträge in diesen Stadtteilen längst über 20 Euro pro Quadratmeter – Tendenz steigend.

Die Realität sieht dann so aus: Ein 1-Zimmer-Apartement im dritten Stock ohne Aufzug, mit Blick auf die Rückseite eines Supermarkts. Die Küche besteht aus zwei Herdplatten und einem Mini-Kühlschrank unter der Spüle, das Bad ist so schmal, dass die Dusche direkt über der Toilette hängt. Heizungskosten und Nebenkosten fressen zusätzlich 200 bis 300 Euro im Monat – für Warmmiete bleibt also kaum etwas von den 1.200 Euro übrig. Immobilienscout24 listet derzeit über 60 Prozent der Angebote unter 30 Quadratmeter als „voll möbliert“ auf, was oft nur bedeutet: ein Bett, ein Klapptisch und ein Stuhl, der gleichzeitig als Kleiderständer dient.

Besonders prekär wird es für Berufseinsteiger oder Studierende. Während WG-Zimmer in zentralen Lagen wie Schwabing oder Maxvorstadt kaum unter 800 Euro zu finden sind, bleiben Einzelwohnungen in dieser Preisklasse meist auf ehemalige Gewerbeflächen oder Sanierungsgebiete beschränkt. Eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts zeigt, dass über 40 Prozent der Münchner Haushalte mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete ausgeben – die Grenze, ab der Experten von „Mietbelastung“ sprechen. Wer Pech hat, landet in einer der vielen „Micro-Wohnungen“, die Investoren in den letzten Jahren gezielt für den preisgedrückten Markt gebaut haben: 18 Quadratmeter, alles in einem Raum, Miete inklusive „Premium-Ausstattung“ wie einem schicken Duschpaneel.

Die Suche gestaltet sich zum Marathon. Interessenten schreiben Dutzende Bewerbungen, nur um Absagen zu erhalten – oder gar keine Antwort. Vermieter können sich unter Hunderten von Anfragen die Mieter mit den besten Bonitätsnachweisen und Gehaltsvorweisen aussuchen. Wer keine festen Arbeitsverträge oder deutsche Schufa-Auskünfte vorlegen kann, hat kaum eine Chance. Selbst wer bereit ist, die volle Kaution in bar zu zahlen, scheitert oft an der Konkurrenz. Die Folge: Immer mehr Münchner pendeln aus dem Umland ein oder ziehen in noch teurere Zwischenlösungen wie möblierte Monteurswohnungen, wo für 1.500 Euro im Monat gerade mal 20 Quadratmeter mit Gemeinschaftsküche geboten werden.

Wo es noch bezahlbaren Wohnraum gibt – und wie lange

Wer in München noch bezahlbaren Wohnraum sucht, muss die Suche auf die äußeren Stadtbezirke und das Umland ausweiten. In Giesing oder Neuperlach liegen die Mietpreise für eine 60-Quadratmeter-Wohnung bei durchschnittlich 1.400 Euro kalt – teuer, aber immer noch rund 30 Prozent günstiger als in Schwabing oder der Maxvorstadt. Doch selbst hier steigen die Preise: Laut dem aktuellen Mietspiegelbericht der Landeshauptstadt kletterten die Angebotsmieten in diesen Vierteln 2023 um 8,7 Prozent.

Etwas Entlastung bietet das nördliche Umland, etwa in Dachau oder Freising, wo Mieten für ähnliche Wohnungen bei 900 bis 1.100 Euro liegen. Doch der Preisvorteil schrumpft, da die Nachfrage durch Pendler aus München stark zunimmt. Immobilienexperten warnen, dass die Differenz zu den Innenstadtpreisen in den nächsten drei Jahren voraussichtlich auf unter 20 Prozent sinken wird.

Eine der letzten Nischen für Geringverdiener bleibt der soziale Wohnungsbau, doch auch hier wird es enger. Aktuell stehen rund 40.000 geförderte Wohnungen zur Verfügung – 15 Prozent weniger als noch 2018. Die Wartezeiten für einen Platz betragen oft fünf Jahre oder länger.

Wer kurzfristig eine Lösung braucht, findet manchmal noch Glück in älteren Bestandsbauten ohne Modernisierung. Doch selbst diese werden zunehmend saniert – und damit teurer. Die Stadt plant zwar 6.000 neue Sozialwohnungen bis 2026, doch ob das den Druck auf dem Markt spürbar lindert, bleibt fraglich.

Tricks und Fallstricke bei der Wohnungssuche in München

Wer in München eine Wohnung sucht, kämpft nicht nur gegen die explodierenden Mieten, sondern auch gegen eine Handvoll typischer Stolpersteine. Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit Jahren um das Fünffache – laut aktuellem Wohnungsmarktbericht der Stadt entfallen auf jede frei werdende Wohnung durchschnittlich 50 Interessenten. Wer hier erfolgreich sein will, muss schnell handeln: Beliebte Portale wie Immoscout24 oder WG-Gesucht zeigen neue Angebote oft nur wenige Stunden, bevor sie wieder verschwinden.

Ein klassischer Fehler ist die Fixierung auf die Innenstadt. Zwar locken Viertel wie Schwabing oder die Maxvorstadt mit kurzem Arbeitsweg und lebendigem Flair, doch die Preise liegen hier bis zu 40 % über dem Münchner Durchschnitt. Wer bereit ist, etwas weiter rauszuziehen – etwa nach Neuperlach, Moosach oder sogar ins Umland wie Unterhaching –, findet oft ähnliche Quadratmeterzahlen für halb so hohe Mieten. Allerdings verstecken sich hinter vermeintlichen Schnäppchen manchmal veraltete Bausubstanz oder lärmbelastete Lagen.

Misstrauen ist bei Besichtigungsterminen angebracht. Vermieter nutzen die Verzweiflung der Suchenden gern aus, indem sie „Kaltmieten“ ohne Nebenkosten anpreisen – die dann im Vertrag plötzlich 300 Euro extra ausmachen. Ein Blick in den Energieausweis lohnt sich ebenfalls: Viele Altbauten schlagen mit Heizkostennachzahlungen von 1.000 Euro und mehr zu Buche. Mietervereine raten dringend dazu, alle Zusatzkosten vor Unterschrift schriftlich fixieren zu lassen.

Wer keine Lust auf endlose Besichtigungstouren hat, setzt zunehmend auf Netzwerke. Facebook-Gruppen wie „Wohnungen München“ oder lokale Initiativen wie „Mietshäuser Syndikat“ bieten oft Insider-Tipps – manchmal sogar bevor die Anzeige online geht. Doch Vorsicht: Betrüger nutzen die Notlage aus und verlangen „Reservierungsgebühren“ für nicht existierende Wohnungen. Die Polizei warnt vor unseriösen Anbietern, die nur per WhatsApp kommunizieren und keine offiziellen Dokumente vorlegen.

Experten warnen: Wann die 1.500-Euro-Grenze fällt

Die 1.500-Euro-Marke für eine durchschnittliche Münchner Wohnung rückt näher – und Experten rechnen damit, dass sie schon 2025 fallen könnte. Aktuell liegen die Mieten für eine 50-Quadratmeter-Wohnung in beliebten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen bereits bei 1.350 bis 1.450 Euro kalt.Immobilienanalysten verweisen auf den anhaltenden Druck durch Zuwanderung, begrenzten Wohnraum und eine Inflation, die Baukosten weiter in die Höhe treibt. Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach steigen die Preise überproportional, da Mieter aus dem teuren Zentrum verdrängt werden.

Laut dem jüngsten Mietspiegelbericht der Stadt München hat sich die Entwicklung seit 2020 beschleunigt: Damals kostete eine vergleichbare Wohnung noch rund 20 Prozent weniger. Besonders prekär wird es für Haushalte mit mittlerem Einkommen, die bereits jetzt mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete aufbringen müssen – ein Wert, der laut Sozialverbänden die Grenze zur Wohnungsnot markiert.

Wohnungsmarktforscher warnen, dass die 1.500-Euro-Schwelle nicht nur symbolisch ist. Überschreitet sie der Durchschnitt, droht eine Kettenreaktion: Vermieter in günstigeren Lagen passen ihre Preise an, während Sozialwohnungen noch knapper werden. Die Stadt reagiert mit Förderprogrammen, doch selbst die schaffen jährlich nur wenige hundert neue bezahlbare Wohnungen – bei einem Bedarf von mindestens 10.000.

Ein weiterer Treiber ist der Tourismus. Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb binden tausende Wohnungen, die dem regulären Markt fehlen. Studien zufolge entfallen allein in der Innenstadt bis zu 15 Prozent des Bestands auf Ferienwohnungen – eine Lücke, die durch Neubauten kaum zu schließen ist.

Münchens Mietmarkt hat 2024 eine neue Schmerzgrenze erreicht: Wer hier leben will, muss für winzige Wohnflächen tief in die Tasche greifen – oder radikal umdenken. Die Zahlen beweisen, was viele Mieter längst spüren – die Stadt wird für Normalverdiener zunehmend zum Luxusgut, während Löhne und Sozialwohnungen damit nicht Schritt halten.

Wer nicht aufgeben will, sollte jetzt handeln: WG-Zimmer in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach prüfen, Genossenschaftswohnungen jahrelang vorab anmelden oder Pendeln aus dem Umland wie Freising oder Dachau in Kauf nehmen. Selbst das bedeutet oft Kompromisse bei Lebensqualität oder Arbeitsweg.

Ohne politischen Druck für mehr bezahlbaren Wohnraum und strengere Mietpreisbremse wird sich die Spirale weiterdrehen – und München droht, zur Stadt der Wohlhabenden und Durchreisenden zu werden.