Mietpreise in München steigen 2024 auf Rekordniveau von 24 Euro pro Quadratmeter

München bleibt unangefochten die teuerste Stadt Deutschlands – und die Preisspirale dreht sich weiter. Mit einem durchschnittlichen qm Preis München von 24 Euro für Neuverträge hat die Isarmetropole 2024 einen neuen Rekord erreicht. Das geht aus dem aktuellen Mietspiegel des Gutachterausschusses hervor, der damit einen Anstieg von 8,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr bestätigt. Besonders hart trifft es Mieter in begehrten Vierteln wie Schwabing oder der Maxvorstadt, wo die Quadratmeterpreise längst die 26-Euro-Marke überschritten haben. Selbst in peripheren Bezirken wie Neuperlach oder Moosach liegen die Angebotsmieten kaum noch unter 20 Euro.

Für Arbeitnehmer, Studierende und Familien wird die Wohnungsuche damit zum finanziellen Kraftakt. Wer in München neu einzieht, muss für eine 60-Quadratmeter-Wohnung mittlerweile durchschnittlich 1.440 Euro Kaltmiete einplanen – Tendenz steigend. Der qm Preis München übertrifft damit nicht nur alle anderen deutschen Großstädte, sondern nähert sich langsam dem Niveau von Metropolen wie Zürich oder Wien. Immobilienexperten führen die Entwicklung auf die anhaltende Nachfrage, begrenzte Neubauten und die hohe Lebensqualität zurück, die trotz der Kosten viele Zuzügler anlockt.

Münchens Mietmarkt: Warum die Preise seit Jahren explodieren

München bleibt seit Jahren der unangefochtene Spitzenreiter unter Deutschlands teuersten Mietmärkten – mit einer Dynamik, die selbst Immobilienexperten überrascht. Während andere Großstädte wie Hamburg oder Frankfurt zeitweise leichte Entspannung zeigten, kletterten die Quadratmeterpreise in der bayerischen Metropole ungebremst weiter. 2014 lag der Durchschnittsmietpreis noch bei rund 15 Euro, heute sind es fast 60 Prozent mehr. Diese Entwicklung spiegelt nicht nur die anhaltende Nachfrage wider, sondern auch strukturelle Probleme, die sich über Jahrzehnte verfestigt haben.

Ein zentraler Treiber ist das eklatante Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Pro Jahr zieht es etwa 30.000 Menschen in die Stadt, doch der Wohnungsbau hinkt seit Jahren hinterher. Laut aktuellem Gutachten des Pestel-Instituts würde München jährlich mindestens 14.000 neue Wohnungen benötigen, um den Bedarf zu decken – tatsächlich fertiggestellt wurden 2023 gerade einmal 8.900. Die Folge: Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach, einst erschwingliche Alternativen, steigen die Preise mittlerweile auf Innenstadtniveau.

Hinzu kommt die internationale Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort. Großkonzerne wie BMW, Siemens oder Allianz ziehen hochqualifizierte Fachkräfte an, die oft mit gehobenen Gehältern ausgestattet sind – und entsprechend höhere Mieten stemmen können. Diese Gruppe drängt den Mittelstand zunehmend aus beliebten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen, wo die Preise für Altbauwohnungen längst die 25-Euro-Marke pro Quadratmeter überschritten haben. Die Stadtverwaltung versucht zwar mit Förderprogrammen für sozialen Wohnungsbau gegenzusteuern, doch die Effekte zeigen sich nur langsam.

Auch die Bodenpreise befeuern die Spirale. In begehrten Lagen wie Bogenhausen oder der Maxvorstadt kosten Baugrundstücke mittlerweile bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter – Kosten, die Vermieter und Projektentwickler direkt auf die Mieten umlegen. Selbst Genossenschaften, traditionell eine Bastion bezahlbaren Wohnraums, müssen ihre Neumieten anpassen, um wirtschaftlich arbeiten zu können.

24 Euro pro Quadratmeter – diese Stadtteile führen die Statistik an

Wer in München eine Wohnung sucht, wird in einigen Stadtteilen besonders tief in die Tasche greifen müssen. Die Spitzenreiter der Mietpreisstatistik 2024 liegen mit bis zu 24 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem ohnehin schon hohen Münchner Durchschnitt. An der Spitze steht Altstadt-Lehel, wo historische Bausubstanz, exklusive Lagen und eine hohe Nachfrage die Preise auf Rekordniveau treiben. Hier sind selbst einfache Zweizimmerwohnungen selten unter 2.200 Euro warm zu haben – oft ohne Balkon oder Aufzug.

Knapp dahinter folgt Schwabing-West, traditionell ein Magnet für gutverdienende Akademiker und junge Familien. Mit durchschnittlich 23,50 Euro pro Quadratmeter hat sich der Stadtteil in den letzten fünf Jahren um fast 30 % verteuert. Immobilienexperten führen dies auf die Kombination aus zentraler Lage, guter Infrastruktur und dem Charme der Gründerzeitbauten zurück. Selbst in Seitenstraßen wie der Dom-Pedro-Straße oder der Ainmillerstraße liegen die Angebote selten unter 20 Euro.

Überraschend stark zugelegt hat auch die Maxvorstadt, wo die Mieten 2024 erstmals die 22-Euro-Marke überschritten. Der Grund: Die Nähe zu den Universitäten und Kultureinrichtungen wie den Pinakotheken macht den Stadtteil für internationale Mieter attraktiv. Laut aktuellem Mietspiegel der Stadt München sind hier Wohneinheiten unter 60 Quadratmetern besonders begehrt – und entsprechend teuer.

Einen ähnlichen Trend zeigt Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, wo die Nachfrage nach modernen Altbauwohnungen mit Charme die Preise auf 23 Euro kletterten. Besonders die Gebiete rund um die Fraunhoferstraße und den Gärtnerplatz gelten als Hotspots, in denen selbst renovierungsbedürftige Wohnungen kaum unter 1.800 Euro warm angeboten werden.

So finden Mieter:innen in München noch bezahlbaren Wohnraum

Wer in München nach einer Wohnung sucht, steht vor einer harte Realität: Bei durchschnittlich 24 Euro pro Quadratmeter frisst die Miete selbst bei bescheidenen 50 Quadratmetern fast das gesamte Bürgergeld auf. Doch es gibt noch Nischen, in denen der Traum vom bezahlbaren Wohnen nicht ganz geplatzt ist.

Ein Blick auf die Stadtteile jenseits der Isar zeigt, dass sich die Preisspirale hier langsamer dreht. In Neuperlach oder Moosach liegen die Angebote oft unter dem Münchner Durchschnitt – wenn auch mit Kompromissen. Laut dem aktuellen Mietspiegel der Landeshauptstadt kostet der Quadratmeter in diesen Vierteln rund 18 bis 20 Euro. Wer bereit ist, auf Altbaucharme zu verzichten und längere Pendelwege in Kauf zu nimmt, findet hier noch realistische Optionen.

Genossenschaftswohnungen bleiben eine der letzten Bastionen gegen die Explosion der Mietpreise. Zwar sind die Wartelisten lang, doch wer Geduld mitbringt, kann langfristig sparen. Einige Genossenschaften verlangen für ihre Bestandswohnungen nur 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter – ein Preisniveau, das ansonsten nur noch in ländlichen Regionen Bayerns zu finden ist. Der Haken: Die Wartezeiten betragen oft Jahre.

Kurzfristige Lösungen bieten WG-Zimmer oder möblierte Zwischenmieten, besonders für Berufseinsteiger:innen oder Studierende. Plattformen wie WG-Gesucht zeigen, dass sich in Randbezirken wie Schwabing-West oder Hadern noch Zimmer unter 700 Euro warm finden lassen – ein Schnäppchen im Münchner Vergleich.

Vermietertaktiken: Wie Preissprünge bei Neuverträgen gerechtfertigt werden

Mieter in München kennen das Spiel: Nach dem Auszug eines langjährigen Mieters flattert dem Nachfolger oft ein Vertrag mit deutlich höheren Quadratmetermieten ins Haus. Doch wie rechtfertigen Vermieter diese Sprünge? Ein zentrales Argument ist die sogenannte Modernisierungsumlage. Seit der Mietrechtsnovelle 2019 dürfen Vermieter bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen – bei einer Komplettsanierung summiert sich das schnell. Laut aktuellem Mietspiegel der Landeshauptstadt liegen die durchschnittlichen Modernisierungskosten pro Wohnung bei rund 40.000 Euro, was bei maximaler Umlage monatlich 266 Euro Mehrkosten bedeutet.

Ein weiterer Hebel ist der Verweis auf den „ortsüblichen Vergleichsmietspiegel“. Da München seit Jahren eine der niedrigsten Leerstandsquoten Deutschlands aufweist (aktuell unter 1 %), nutzen viele Vermieter die Neuvermietung, um die Miete an die oberste Grenze des Mietspiegels anzupassen. Dabei wird gern übersehen, dass der Mietspiegel selbst bereits stark gestiegen ist: Zwischen 2020 und 2024 kletterte der Richtwert für Bestandswohnungen von 18,50 auf 21,30 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 15 %. Neuverträge liegen oft noch deutlich darüber.

Besonders dreist wirken Fälle, in denen Vermieter mit fadenscheinigen Begründungen wie „gestiegenen Betriebskosten“ oder „höherem Verwaltungsaufwand“ operieren. Tatsächlich lassen sich viele Posten – etwa Hausmeisterdienste oder Versicherungen – kaum individuell einer Wohnung zuordnen. Mietervereine warnen vor dieser Praxis und verweisen auf Urteile des Amtsgerichts München, die solche pauschalen Zuschläge bereits als unzulässig eingestuft haben. Dennoch bleibt die Grauzone groß, da viele Mieter aus Angst vor Kündigung oder langwierigen Prozessen nachgeben.

Hinzu kommt der psychologische Trick der „Charmpreise“: Statt glatte 24 Euro zu verlangen, wird die Miete auf 23,80 oder 23,95 Euro pro Quadratmeter festgesetzt – ein scheinbar kleines Zugeständnis, das im Jahresverlauf aber kaum spürbar ist. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung entspricht selbst diese minimale Differenz immerhin 160 Euro weniger pro Jahr. Für Vermieter lohnt sich das Massengeschäft: Bei 50 Wohnungen summiert sich der „Charm“ schnell auf 8.000 Euro zusätzliche Einnahmen.

Expertenprognosen: Wann der Mietpreis-Wahnsinn in München enden könnte

Die Mietpreisspirale in München dreht sich weiter – doch wann könnte der Höhenflug endlich ein Ende finden? Immobilienökonomen der Bundesbank warnen, dass selbst bei stagnierenden Preisen eine Entspannung frühestens 2026 eintreten dürfte. Grund ist das anhaltende Ungleichgewicht: Während die Nachfrage durch Zuzug und Single-Haushalte ungebrochen bleibt, wächst das Angebot nur im Schneckentempo. Allein 2023 wurden in München knapp 12.000 Wohnungen fertiggestellt – bei einem jährlichen Bedarf von mindestens 14.000.

Optimistischere Stimmen kommen von lokalen Marktbeobachtern. Sie verweisen auf erste Anzeichen einer Abkühlung in den Außenbezirken wie Neuperlach oder Moosach, wo die Quadratmeterpreise zuletzt nur noch moderat um 2–3 % stiegen. Doch selbst hier bleibt die 20-Euro-Marke für Bestandswohnungen Realität.

Ein entscheidender Faktor bleibt die Zinspolitik. Sollte die EZB 2025 die Leitzinsen senken, könnte dies Baugeld verbilligen und private Investoren zurück auf den Markt locken. Doch selbst dann: Bis neue Projekte wie die geplanten 5.000 Wohnungen am Werksviertel-Mitte tatsächlich bezugsfertig sind, vergehen Jahre. Die Stadt selbst rechnet nicht vor 2027 mit spürbaren Effekten.

Kurzfristig bleibt Münchens Mietmarkt ein Spielball der Spekulation. International agierende Investmentfonds halten weiterhin große Wohnungsbestände – und setzen auf weitere Wertsteigerungen. Solange die Renditeerwartungen über 4 % liegen, gibt es wenig Anreiz, Mieten zu drosseln.

Münchens Mietmarkt zeigt 2024 keine Anzeichen einer Entspannung: Mit durchschnittlich 24 Euro pro Quadratmeter setzt die Stadt einen neuen Rekord, der selbst gut verdienende Haushalte vor Herausforderungen stellt—besonders in begehrten Vierteln wie Schwabing oder der Maxvorstadt, wo die Preise noch deutlich höher liegen. Die Lücke zwischen Einkommen und Wohnkosten wird damit für viele zur Dauerbelastung, während Investoren und Vermieter von der anhaltenden Nachfrage profitieren.

Wer jetzt sucht, sollte gezielt nach weniger umkämpften Stadtteilen wie Neuperlach oder Moosach Ausschau halten oder WG-Zimmer als Übergangslösung in Betracht ziehen, um überhaupt Fuß zu fassen. Ohne politische Eingriffe wie strengere Mietpreisbremse oder massiven sozialen Wohnungsbau wird sich der Trend weiter verschärfen—und München für Normalverdiener noch schneller zur Stadt der Wohlhabenden.