Mietpreise in München steigen 2024 um 9 Prozent auf Rekordniveau von 24 Euro pro Quadratmeter

Münchens Mietmarkt hat 2024 einen neuen Höchststand erreicht: 24 Euro pro Quadratmeter verlangen Vermieter im Schnitt – ein Anstieg von neun Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit kostet eine durchschnittliche 60-Quadratmeter-Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt nun 1.440 Euro kalt, was selbst gut verdienende Haushalte vor finanzielle Herausforderungen stellt. Die Zahlen des aktuellen Mietspiegels bestätigen, was viele Mieter seit Monaten spüren: Der Wettbewerb um bezahlbaren Wohnraum wird immer erbitterter, während die Angebote knapper werden.

Für alle, die eine Wohnung in München suchen, bedeutet das nicht nur höhere monatliche Belastungen, sondern oft auch längere Suchzeiten und Kompromisse bei Lage oder Ausstattung. Besonders betroffen sind junge Berufseinsteiger und Familien, die sich den Traum von einer Wohnung in München ohne finanzielle Unterstützung oder lange Pendelwege kaum noch leisten können. Die Stadt reagiert mit Förderprogrammen, doch der Druck auf den Markt bleibt ungebrochen – und die Frage, wie lange die Spirale weiter nach oben geht, wird drängender.

Münchens Mietmarkt: Warum die Preise seit Jahren explodieren

Münchens Mietpreise steigen nicht erst seit 2024 ungebremst – die Entwicklung zieht sich wie ein roter Faden durch die letzten zwei Jahrzehnte. Seit 2010 haben sich die Quadratmeterpreise verdoppelt, während die Löhne im selben Zeitraum nur um etwa 30 Prozent stiegen. Ein Blick auf die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bayern zeigt: Lag der Durchschnittsmietpreis 2012 noch bei 12,50 Euro, kletterte er bis 2023 auf 22,30 Euro – und jetzt auf 24 Euro. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage geht dabei weiter auseinander.

Haupttreiber bleibt die anhaltende Zuwanderung. München verzeichnet jährlich rund 20.000 neue Einwohner, doch der Wohnungsbau kommt mit diesem Tempo nicht mit. Zwischen 2015 und 2023 entstanden durchschnittlich nur 8.000 neue Wohnungen pro Jahr – zu wenig, um den Bedarf zu decken. Immobilienökonomen verweisen zudem auf die restriktive Flächenpolitik: Strenge Bauvorschriften, lange Genehmigungsverfahren und begrenzte Ausweisung neuer Baugebiete drosseln das Angebot künstlich.

Hinzu kommt der Investitionsdruck. Internationale Kapitalanleger und institutionelle Fonds entdecken München seit Jahren als „sicheren Hafen“ – mit Folgen. Laut einer Analyse des Pestel-Instituts flossen 2023 über 60 Prozent der Wohnungsinvestitionen in Bayern in die Landeshauptstadt. Die Folge: Bestandsmieten werden bei Mieterwechsel oft drastisch angehoben, Modernisierungen nutzen Vermieter als Hebel für Mieterhöhungen. Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach liegen die Angebotsmieten mittlerweile bei 18 bis 20 Euro.

Die Stadt versucht gegenzusteuern – mit begrenztem Erfolg. Sozialwohnungsprogramme und Mietpreisbremse wirken nur punktuell, da sie den Markt nicht strukturell entlasten. Gleichzeitig treibt die Inflation die Baukosten in die Höhe: Allein die Materialpreise stiegen seit 2020 um 25 Prozent, was Neubaumieten zusätzlich verteuert.

24 Euro pro Quadratmeter – was Mieter jetzt wirklich zahlen müssen

Der neue Rekordpreis von 24 Euro pro Quadratmeter trifft Mieter in München hart – doch was bedeutet das konkret für die monatliche Belastung? Bei einer durchschnittlichen 60-Quadratmeter-Wohnung steigen die Kaltmieten damit auf 1.440 Euro. Zum Vergleich: Vor fünf Jahren lagen die Preise noch bei rund 18 Euro, was eine Miete von 1.080 Euro für dieselbe Fläche ergab. Die Differenz von 360 Euro monatlich schmälert den finanziellen Spielraum vieler Haushalte spürbar.

Besonders betroffen sind Neuverträge. Laut aktuellem Mietspiegel der Stadt München liegen die Angebotsmieten für neu vermietete Wohnungen sogar noch höher – im Schnitt bei 25,50 Euro pro Quadratmeter in beliebten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen. Wer hier eine 80-Quadratmeter-Wohnung anmietet, muss mit über 2.000 Euro Kaltmiete rechnen. Immobilienexperten warnen, dass diese Entwicklung vor allem junge Berufseinsteiger und Familien an die Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit bringt.

Doch nicht alle Mieter zahlen sofort den vollen Preis. Bestandsmieten steigen langsamer, da sie oft an den Mietspiegel gekoppelt sind. Allerdings nutzen viele Vermieter Modernisierungen oder Mieterwechsel, um die Preise an das aktuelle Niveau anzupassen. So berichten Mieterverbände von Fällen, in denen nach einem Auszug die Miete um 30 bis 40 Prozent erhöht wurde – selbst in weniger zentralen Lagen wie Neuhausen oder Moosach.

Ein kleiner Trost: Die Nebenkosten bleiben stabil. Heizung, Wasser und Betriebskosten schlagen mit etwa 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter zu Buche – ein Posten, der sich in den letzten Jahren kaum verändert hat. Dennoch summieren sich die Ausgaben schnell. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage können Mieter so mit Gesamtkosten von 1.800 bis 2.000 Euro rechnen.

Von Altbau bis Neubau: Wo sich Wohnen in München noch halbwegs lohnt

Wer in München nach bezahlbarem Wohnraum sucht, muss kreativ werden – oder Kompromisse eingehen. Während die Mietpreise in den begehrten Innenstadtlagen wie Schwabing oder der Maxvorstadt längst die 25-Euro-Marke pro Quadratmeter geknackt haben, bieten einige Stadtteile und Gebäudetypen noch Spielraum. Besonders Altbauten mit ihren oft schmalen Grundrissen und fehlendem Aufzug bleiben in Seitenlagen wie Neuhausen oder Giesing mit durchschnittlich 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter unter dem Stadtdurchschnitt. Doch Vorsicht: Sanierte Altbauten mit Charme schlagen schnell mit 50 Prozent Aufpreis zu Buche, warnt ein aktueller Marktbericht der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt.

Neubauwohnungen locken zwar mit moderner Ausstattung und Energieeffizienz, doch die Preise steigen hier am stärksten. In aufstrebenden Vierteln wie Freiham oder Messestadt Riem beginnen die Mieten für Neubauten bei 22 Euro pro Quadratmeter – und enden oft weit darüber. Wer bereit ist, weiter draußen zu suchen, findet in Perlach oder Ramersdorf noch Angebote unter 17 Euro, allerdings meist in weniger attraktiven Lagen mit längerer Anbindung an die Innenstadt.

Ein Geheimtipp bleiben Genossenschaftswohnungen, sofern man die oft jahrelangen Wartezeiten in Kauf nimmt. Hier liegen die Mieten stabil bei 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, unabhängig von Lage oder Baujahr. Alternativ lohnt sich der Blick auf ältere Siedlungen in Milbertshofen oder Moosach, wo die Mieten seit 2020 kaum stiegen – allerdings auf bereits hohem Niveau.

Wer flexibel ist, kann in Randbezirken wie Feldmoching oder Allach noch Schnäppchen machen. Doch selbst hier sind die Preise 2024 um 6 Prozent gestiegen, getrieben durch die Nachfrage nach günstigeren Alternativen.

Tricks und Tipps: So finden Haushalte trotz Rekordpreisen eine Wohnung

Wer in München eine Wohnung sucht, muss kreativ werden – besonders bei Mietpreisen, die 2024 auf durchschnittlich 24 Euro pro Quadratmeter geklettert sind. Ein bewährter Trick: die Suche auf weniger gefragte Stadtteile wie Moosach oder Neuperlach ausweiten. Dort liegen die Preise laut aktuellem Mietspiegel noch etwa 15 bis 20 Prozent unter denen in Schwabing oder der Innenstadt. Wer früh morgens oder spät abends nach neuen Anzeigen schaut, erhöht zudem die Chancen, als Erster zu reagieren.

Immobilienexperten raten, nicht nur auf die großen Portale zu setzen. Lokale Facebook-Gruppen oder Schwarze Bretter in Uni-Bibliotheken und Supermärkten bringen oft versteckte Angebote ans Licht. Besonders bei WGs oder kleinen Privatvermietern lohnt sich der direkte Kontakt – hier zählen manchmal Sympathie und ein überzeugendes Anschreiben mehr als der höchste Mietpreis.

Flexibilität bei der Ausstattung spart Geld. Wer auf einen Balkon oder eine moderne Küche verzichtet, findet leichter bezahlbare Optionen. Auch Altbauten ohne Aufzug sind oft günstiger – und nicht selten charmanter als Neubauten. Ein Blick in die Randbezirke wie Perlach oder Obersendling kann sich auszahlen: Hier gibt es noch Wohnungen unter 20 Euro pro Quadratmeter, wenn man schnell zugreift.

Wer bereit ist, etwas länger zu suchen, sollte auch Zwischenmieten oder möblierte Wohnungen in Betracht ziehen. Besonders in den Sommermonaten, wenn viele Studierende oder Berufseinsteiger die Stadt verlassen, steigt das Angebot kurzfristiger Lösungen. Ein Tipp von Mietervereinen: Bei Besichtigungsterminen immer alle Unterlagen parat haben – Bonitätsnachweis, Gehaltsabrechnungen, Schufa-Auskunft. Wer sofort zuschlagen kann, hat die Nase vorn.

Experten warnen: Wann die Mietpreisspirale endlich stoppen könnte

Die Mietpreisspirale in München dreht sich weiter – doch erste Anzeichen deuten darauf hin, dass der rasante Anstieg an Fahrt verliert. Immobilienökonomen verweisen auf aktuelle Daten des Gutachterausschusses, wonach die Wachstumsrate bei Neuverträgen im ersten Halbjahr 2024 leicht von 11 auf 9 Prozent gesunken ist. Ein minimaler Rückgang, der jedoch auf strukturelle Veränderungen hindeutet: Die Nachfrage nach Premium-Wohnungen in Innenstadtlagen flacht merklich ab, während günstigere Lagen wie Neuperlach oder Moosach plötzlich stärker umworben werden. Der Druck auf den Markt bleibt hoch, doch die Dynamik verschiebt sich.

Ein entscheidender Faktor könnte die Zinswende der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Leitzinsen wie erwartet im Herbst 2024 sinken, würde dies Baufinanzierungen wieder attraktiver machen – und damit langfristig das Angebot an Mietwohnungen erhöhen. Aktuell stocken viele Bauprojekte wegen hoher Kreditzinsen; laut einer Studie des Pestel-Instituts liegen allein in München über 5.000 geplante Wohneinheiten auf Eis. Gibt die EZB hier Spielraum, könnte sich die Lage bis 2026 spürbar entspannen.

Kurzfristig bleibt die Situation angespannt. Die Stadtverwaltung setzt auf den sozialen Wohnungsbau, doch die Effekte zeigen sich erst mit Verzögerung. Bis 2025 sollen 14.000 geförderte Wohnungen entstehen – doch selbst bei pünktlicher Fertigstellung würde dies den Markt nur teilweise entlasten. Mieterbund-Vertreter warnen: Solange die Zuwanderung hoch bleibt und die Kaufkraft sinkt, wird München für viele Haushalte unerschwinglich bleiben.

Ein Lichtblick sind die ersten Anzeichen einer Marktbereiningung in den Außenbezirken. In Gebieten wie Schwabing-West oder Laim stagnieren die Preise seit Quartal 2/2024, teilweise gibt es sogar leichte Rückgänge. Makler führen dies auf die gestiegene Homeoffice-Nachfrage zurück: Immer mehr Mieter akzeptieren längere Pendelwege, wenn die Miete um 20 bis 30 Prozent niedriger ausfällt. Ob dieser Trend anhält, hängt maßgeblich davon ab, wie sich die Arbeitswelt nach der Pandemie stabilisiert.

Münchens Mietmarkt setzt 2024 seinen ungebremsten Aufstieg fort: Mit 24 Euro pro Quadratmeter im Schnitt und einem Plus von neun Prozent im Jahresvergleich hat die Stadt nicht nur einen neuen Rekord geknackt, sondern zeigt auch, dass bezahlbarer Wohnraum für viele zur Illusion wird. Wer jetzt noch eine Wohnung sucht, muss mit brutalen Konkurrenzkämpfen und explodierenden Nebenkosten rechnen – oder sich auf jahrelange Wartelisten bei Genossenschaften einstellen.

Wer nicht auf Glück setzen will, sollte die Suche strategisch angehen: Frühzeitig Budgetpuffer einplanen, auf aufstrebende Stadtteile wie Neuaubing oder Moosach ausweichen und bei Besichtigungsterminen sofort mit vollständigen Unterlagen auftauchen, um überhaupt eine Chance zu haben. Ohne politische Gegenmaßnahmen wie massiven Sozialwohnungsbau oder strengere Mietendeckel wird sich die Schere zwischen Einkommen und Mietpreisen weiter öffnen – und München für Normalverdiener bald endgültig zum Luxusgut.