München: 500-Euro-Wohnungen mit 1 Zimmer werden immer seltener – nur noch 3 Angebote

Vor einem Jahr gab es in München noch 27 Angebote für eine 1-Zimmer-Wohnung bis 500 Euro kalt – heute sind es nur noch drei. Die Zahlen des Immobilienportals Immoscout24 zeigen einen dramatischen Rückgang: In der bayerischen Landeshauptstadt ist bezahlbarer Wohnraum praktisch verschwunden. Selbst wer bereit ist, auf Komfort zu verzichten und in Randbezirke auszuweichen, findet kaum noch etwas unter dieser Preisschwelle.

Für Studierende, Berufseinsteiger oder Geringverdiener wird die Suche nach einer 1-Zimmer-Wohnung in München bis 500 Euro zur fast unlösbaren Aufgabe. Die Mietpreise steigen weiter, während der Bestand an günstigen Wohnungen schrumpft. Wer nicht auf WG-Zimmer ausweichen will oder kann, steht vor einer harten Realität: Entweder hohe Mietbelastungen akzeptieren oder die Stadt verlassen.

Münchens Mietmarkt erreicht neuen Höhepunkt

Der Münchner Mietmarkt hat einen neuen Rekord erreicht: Ein-Zimmer-Wohnungen unter 500 Euro sind fast vollständig verschwunden. Aktuell gibt es laut Immobilienportalen nur noch drei Angebote in dieser Preisklasse – eine Zahl, die vor fünf Jahren noch bei über 200 lag. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um das Zehnfache, was Mieter in eine ausweglose Situation drängt.

Besonders betroffen sind Studierende und Berufseinsteiger, die auf günstigen Wohnraum angewiesen sind. Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach liegen die Mieten für 30-Quadratmeter-Wohnungen mittlerweile bei 600 bis 700 Euro kalt. Immobilienexperten führen dies auf die anhaltende Zuwanderung und die begrenzte Neubautätigkeit zurück.

Ein Blick auf die Daten des Mietspiegels 2024 bestätigt den Trend: Die durchschnittliche Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung in München stieg innerhalb eines Jahres um 8,7 Prozent. Damit liegt der Quadratmeterpreis bei 22,50 Euro – ein Wert, der selbst in anderen Großstädten wie Hamburg oder Frankfurt kaum erreicht wird.

Die wenigen verbliebenen Angebote unter 500 Euro sind oft mit erheblichen Kompromissen verbunden. Altbauten ohne Aufzug, Wohnungen in Laufnähe zu stark befahrenen Straßen oder sanierungsbedürftige Objekte dominieren den Markt. Wer hier nicht schnell zuschlägt, hat kaum eine Chance.

Stadtplaner warnen bereits vor sozialen Verwerfungen, sollte sich die Entwicklung fortsetzen. Ohne gezielte Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau droht München bald komplett für einkommensschwache Gruppen unattraktiv zu werden.

Drei winzige Angebote – und warum sie verschwinden

Wer in München noch eine Ein-Zimmer-Wohnung für unter 500 Euro sucht, stößt auf ein fast leeres Angebot. Aktuell sind gerade einmal drei solch winziger Wohnungen auf dem Portal Immoscout24 gelistet – ein trauriger Rekord. Vor fünf Jahren gab es noch über 200 dieser bezahlbaren Mini-Wohnungen, wie Daten des Mietspiegels zeigen. Die Preisspirale dreht sich unerbittlich weiter.

Die verbleibenden Angebote sind oft alles andere als verlockend. Eine 18-Quadratmeter-Wohnung in Neuperlach ohne Balkon, eine Dachgeschosswohnung mit Schrägen so tief, dass nur ein Bett unter die niedrigste Stelle passt, oder ein Kellerappartement mit Lichtschacht statt Fenster – wer hier nicht sofort zuschlägt, verliert die Chance. Makler berichten, dass solche Wohnungen innerhalb von Stunden vergriffen sind, oft noch bevor sie überhaupt online erscheinen.

Hinzu kommt: Selbst diese letzten drei Angebote sind mit Tricks versehen. Zwei der Wohnungen verlangen Nebenkosten von über 150 Euro – die Miete rutscht damit knapp über die 500-Euro-Grenze. Die dritte ist eine Zwischenmiete für nur sechs Monate. Stadtplaner warnen seit Jahren vor dieser Entwicklung. Laut einer Studie der TU München von 2023 sind Ein-Zimmer-Wohnungen unter 500 Euro in der Stadt praktisch ausgestorben, sobald man die Nebenkosten einrechnet. Die Realität holt die Prognosen schneller ein als gedacht.

Bleibt die Frage, wer sich diese Wohnungen überhaupt noch leisten kann. Studenten mit BAföG? Kaum, denn selbst das maximale BAföG von 934 Euro reicht kaum für Miete plus Lebenshaltung. Geringverdiener? Nur mit extremen Einschnitten. Die drei letzten Angebote sind damit weniger ein Hoffnungsschimmer als ein Symbol für das, was München längst ist: eine Stadt, die sich selbst für Normalverdiener abschafft.

Wo Suchende noch fündig werden könnten

Wer in München nach einer Ein-Zimmer-Wohnung unter 500 Euro sucht, muss die klassischen Portale wie Immoscout24 oder Immowelt längst hinter sich lassen. Stattdessen lohnt sich der Blick auf Nischenplattformen wie WG-Gesucht, wo private Vermieter manchmal noch preiswerte Kleinodien anbieten – oft ohne Maklerprovision. Auch lokale Facebook-Gruppen wie „Münchner Wohnungsmarkt“ oder „Wohnungen München“ können überraschend sein: Hier posten Vermieter gelegentlich Angebote, die anderswo gar nicht erst auftauchen.

Ein weiterer Geheimtipp sind die schwarzen Bretter von Universitäten und Hochschulen. Die LMU oder TU München veröffentlichen dort regelmäßig Wohnangebote, die speziell an Studierende gerichtet sind – aber nicht immer auf Studenten beschränkt bleiben. Laut einer Erhebung des Mietervereins München aus dem Jahr 2023 fanden rund 12 % der erfolgreichen Wohnungsuchenden unter 500 Euro ihre Bleibe über solche lokalen Netzwerke.

Wer bereit ist, Kompromisse bei Lage oder Ausstattung einzugehen, sollte die äußeren Stadtbezirke wie Moosach, Neuperlach oder Riem genauer unter die Lupe nehmen. Hier sind die Mieten zwar gestiegen, doch vereinzelt tauchen noch Altbauwohnungen mit 40–45 m² auf, die knapp unter der 500-Euro-Marke liegen. Entscheidend ist Schnelligkeit: Die meisten dieser Angebote verschwinden innerhalb von 24 Stunden wieder.

Zuletzt bleibt die klassische, aber oft unterschätzte Methode: das physische Suchen. Aushänge in Supermärkten, Cafés oder Gemeindezentren – besonders in weniger zentralen Vierteln – können noch echte Glückstreffer bergen. Wer hier regelmäßig vorbeischaut, hat manchmal die Nase vorn, bevor die Konkurrenz aus dem Internet überhaupt davon Wind bekommt.

Tricks und Kompromisse für die Wohnungssuche

Wer in München eine Ein-Zimmer-Wohnung für unter 500 Euro sucht, muss kreativ werden. Die Realität zeigt: Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach sind solche Angebote kaum noch zu finden. Laut aktuellem Mietspiegel der Stadt liegen die Durchschnittsmieten für 30 Quadratmeter bei 750 Euro kalt – Tendenz steigend. Wer nicht aufgeben will, sollte die Suche auf ungewöhnliche Quartiere ausweiten: Gewerbehöfe mit umgewandelten Büros, Dachgeschosswohnungen ohne Aufzug oder Souterrain-Wohnungen mit Lichtschächten statt Fenstern bieten manchmal noch Spielraum.

Ein Trick: Zeitlich befristete Zwischenmieten nutzen. Viele Mieter untervermieten ihre Wohnung für einige Monate, wenn sie ins Ausland gehen oder berufsbedingt wegziehen. Plattformen wie WG-Gesucht oder lokale Facebook-Gruppen listen solche Angebote oft kurzfristig – hier lohnt sich tägliches Stöbern. Auch Wohngemeinschaften können eine Lösung sein, selbst wenn nur ein eigenes Zimmer gewünscht ist. In manchen WGs sind Mini-Zimmer mit 12 Quadratmetern für 400 bis 450 Euro zu haben, inklusive Nebenkosten.

Kompromisse bei der Ausstattung senken die Miete spürbar. Eine Küche ohne Einbaugeräte, ein Bad ohne Fenster oder ein Zimmer mit Schrägen, die Möblierung einschränken – solche „Makel“ schrecken viele Suchende ab, führen aber oft zu günstigeren Preisen. Immobilienexperten raten, bei Besichtigungsterminen direkt nach solchen Optionen zu fragen. Manchmal werden sie in Anzeigen verschwiegen, um die Masse der Interessenten nicht abzuschrecken.

Wer flexibel bei der Lage ist, kann in Nachbarcommunities wie Unterschleißheim, Garching oder sogar Freising fündig werden. Die MVV-Anbindung macht Pendeln möglich, auch wenn die Fahrzeit steigt. Hier liegen die Mieten für 1-Zimmer-Wohnungen oft noch im Rahmen – vorausgesetzt, man akzeptiert ältere Bausubstanz oder Lärmbelastung durch Straßen.

Wird München bald nur noch Luxus bieten?

Die Entwicklung auf Münchens Wohnungsmarkt wirkt wie ein stummer Alarm: Was vor Jahren noch Standard war, wird zunehmend zur Seltenheit. Eine aktuelle Auswertung des Mietspiegels zeigt, dass die Zahl der Ein-Zimmer-Wohnungen unter 500 Euro monatlich seit 2020 um über 60 Prozent geschrumpft ist. Damals gab es noch 120 solche Angebote – heute sind es gerade einmal drei. Die Lücke zwischen Einkommen und Mietpreisen reißt weiter auf, während die Nachfrage ungebrochen bleibt.

Immobilienexperten führen das nicht nur auf die klassische Gentrifizierung zurück. Entscheidend sei der systematische Rückzug von Kleinvermietern, die ihre Bestände an Investoren verkaufen. Diese sanieren oft und heben die Mieten auf ein Niveau, das für Normalverdiener kaum noch tragbar ist. Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach, einst erschwingliche Alternativen, liegen die Quadratmeterpreise mittlerweile bei 18 Euro und mehr.

Besonders prekär wird die Situation für Berufseinsteiger, Studierende oder Alleinerziehende. Eine Analyse der Stadtverwaltung offenbart: Über 40 Prozent der Haushalte in München geben mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete aus – die empfohlene Obergrenze. Sozialwohnungen? Eine Illusion. Die Wartezeit beträgt im Schnitt sieben Jahre.

Dabei ist der Mangel kein Zufall, sondern Ergebnis jahrzehntelanger Politik. Während andere Großstädte wie Berlin oder Wien mit Mietendeckeln oder gefördertem Wohnungsbau experimentierten, setzte München lange auf Marktregulierung durch Angebot. Doch der Bau von 6.000 neuen Wohnungen pro Jahr – das offizielle Ziel – wird seit 2019 regelmäßig verfehlt. Die Folge: Wer heute eine bezahlbare Ein-Zimmer-Wohnung sucht, muss entweder Glück haben oder sich auf Pendlerdasein einstellen.

Bleibt die Frage, wie lange München sich den Luxus leisten kann, eine Stadt nur für Gutverdiener zu sein. Die ersten Anzeichen mehren sich, dass selbst Fachkräfte abwandern – weil selbst 500 Euro für 25 Quadratmeter irgendwann keine Lebensqualität mehr bedeuten.

Die Suche nach einer bezahlbaren Ein-Zimmer-Wohnung in München für unter 500 Euro gleicht mittlerweile der sprichwörtlichen Nadel im Heuhaufen – mit gerade einmal drei aktuellen Angeboten ist der Markt praktisch leergefegt. Wer hier noch fündig werden will, muss nicht nur schnell zugreifen, sondern auch bereit sein, Kompromisse bei Lage, Ausstattung oder Wohnqualität einzugehen, denn selbst diese Restbestände verschwinden oft innerhalb von Stunden.

Wer keine Lust auf endlose Suchmarathons hat, sollte den Radius erweitern: Umlandgemeinden wie Dachau, Freising oder Unterschleißheim bieten noch vereinzelt günstigere Alternativen, auch wenn Pendelzeiten und höhere Nebenkosten die Ersparnis teilweise auffressen. Langfristig bleibt die Entwicklung absehbar – ohne politische Eingriffe wie strengere Mietpreisbremse oder massiven Sozialwohnungsbau wird sich die Situation weiter zuspitzen, bis selbst 600 oder 700 Euro für 30 Quadratmeter Normalität sein dürften.