Mit durchschnittlich 180 Euro pro Nacht hat München 2024 einen neuen Rekord bei Airbnb-Preisen aufgestellt – und lässt damit selbst Metropolen wie Berlin oder Hamburg weit hinter sich. Die Zahlen des Buchungsportals zeigen: Wer im Sommer ein privates Zimmer oder eine komplette Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt mieten will, muss tief in die Tasche greifen. Besonders in den Monaten Juni bis September schnellen die Preise auf bis zu 220 Euro, während selbst einfache Unterkünfte in zentraler Lage selten unter 150 Euro zu finden sind.

Die Entwicklung trifft nicht nur Touristen, sondern auch Geschäftsreisende und Münchner selbst, die nach flexiblen Wohnlösungen suchen. Während Hotels ihre Preise ebenfalls erhöhen, bleibt Airbnb München für viele die erste Anlaufstelle – trotz der explodierenden Kosten. Doch was treibt die Nachfrage so in die Höhe? Und lohnt sich der Aufpreis angesichts der Alternativen? Die Antwort liegt in einer Mischung aus begrenztem Wohnraum, Großevents wie dem Oktoberfest und einer ungebrochenen Beliebtheit der Stadt bei internationalen Gästen.

Münchens Tourismusboom treibt Preise in die Höhe

Der Tourismus in München boomt – und mit ihm die Preise. 2024 kletterten die Übernachtungskosten auf Airbnb auf Rekordniveau, mit Durchschnittspreisen von 180 Euro pro Nacht. Besonders in der Innenstadt und in beliebten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen sind die Tarife explodiert, da die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt. Während Besucher früher noch günstige Privatzimmer fanden, dominieren heute hochpreisige Luxuswohnungen und professionell verwaltete Apartments das Angebot.

Laut einer aktuellen Analyse des Bayerischen Hotel- und Gaststättenverbandes stieg die Zahl der Übernachtungen in München 2023 um 12 % im Vergleich zum Vorjahr – ein Trend, der sich 2024 weiter verschärft. Die Folge: Vermieter nutzen die starke Nachfrage aus, um Preise dynamisch anzupassen. Besonders während Großveranstaltungen wie dem Oktoberfest oder der IAA Mobility schnellen die Tarife auf 300 Euro und mehr pro Nacht.

Doch nicht nur Touristen spüren die Auswirkungen. Auch Einheimische kämpfen mit den Folgen des Booms. Immer mehr Wohnungen werden als Ferienunterkünfte vermietet, was den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt zusätzlich belastet. Kritiker warnen, dass München langsam aber sicher zum Spielball internationaler Investoren wird, die mit Kurzzeitvermietungen höhere Renditen erzielen als mit klassischen Mietverträgen.

Besonders betroffen sind Quartiere mit hohem Touristenaufkommen. In der Altstadt etwa sind über 20 % der Wohnungen mittlerweile als Airbnb gelistet – Tendenz steigend. Die Stadt reagiert mit schärferen Kontrollen, doch die Durchsetzung bleibt schwierig. Solange die Nachfrage ungebrochen bleibt, wird sich an den hohen Preisen wenig ändern.

Durchschnittlich 180 Euro: Was Gästen 2024 geboten wird

Wer 2024 in München eine Airbnb-Unterkunft bucht, zahlt im Schnitt 180 Euro pro Nacht – ein Rekordwert, der selbst langjährige Beobachter des Marktes überrascht. Doch was erhalten Gäste für diesen Preis? Die Antwort fällt differenziert aus: Während klassische Privatwohnungen mit Standardausstattung kaum noch unter 150 Euro zu finden sind, setzen viele Anbieter auf Premium-Ausstattung, um die hohen Preise zu rechtfertigen. Dazu zählen etwa voll ausgestattete Küchen mit Markengeräten, Smart-Home-Systeme oder sogar Concierge-Dienste in Luxusappartements. Besonders in den Innenstadtbezirken wie Schwabing oder der Altstadt dominieren mittlerweile Unterkünfte, die eher an Boutique-Hotels erinnern als an klassische Wohnungsvermietungen.

Laut einer aktuellen Auswertung des Münchner Tourismusamts bieten über 60 % der Airbnb-Angebote in der Preisklasse ab 160 Euro Zusatzleistungen an, die früher Hotelgästen vorbehalten waren. Dazu gehören tägliche Reinigungsservices, kostenlose Fahrradverleihe oder persönliche Stadttouren, organisiert vom Gastgeber. Auch die Lage spielt eine entscheidende Rolle: Wer bereit ist, etwas weiter außerhalb zu suchen – etwa in Neuhausen oder Haidhausen –, findet zwar günstigere Optionen, muss aber oft auf Extras wie Parkplätze oder hochwertige Möblierung verzichten.

Interessant ist der Trend zu thematischen Unterkünften. Immer mehr Anbieter spezialisieren sich auf Nischen: von Design-Lofts mit Münchner Kunst an den Wänden bis hin zu familienfreundlichen Wohnungen mit Spielzimmern und Kinderbetreuungsangeboten. Besonders gefragt sind derzeit Unterkünfte mit nachhaltigem Konzept – etwa mit Ökostrom, Mülltrennungssystemen oder regionalen Frühstücksoptionen. Hier zeigen sich Gäste bereit, Aufpreise von bis zu 20 % zu zahlen, wie eine Umfrage unter Münchner Hosts ergab.

Doch nicht alle Angebote halten, was sie versprechen. Kritiker weisen darauf hin, dass die Bewertungsinflation auf Plattformen wie Airbnb es schwer macht, echte Qualität von Marketingversprechen zu unterscheiden. Während einige Gäste für 180 Euro tatsächlich Luxus erwarten dürfen, stoßen andere auf überteuerte Wohnungen mit abgenutzter Ausstattung – besonders in der Hochsaison, wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Von Altbauwohnung bis Luxusloft: Preisspannen im Vergleich

Wer in München eine Airbnb-Unterkunft sucht, stößt auf ein Preisgefälle, das selbst erfahrene Reisende verblüfft. Altbauwohnungen in Schwabing oder Haidhausen beginnen bei rund 100 Euro pro Nacht – doch hier endet bereits die Überschaubarkeit. Ein typisches 60-Quadratmeter-Apartment mit Stuckdecken, Holzparkett und Blick in den Hinterhof kostet im Schnitt 140 Euro, wie aktuelle Auswertungen des Bayerischen Hotel- und Gaststättenverbandes zeigen. Die Preise klettern jedoch rasant, sobald die Lage zentraler wird oder moderne Annehmlichkeiten ins Spiel kommen.

Im Glockenbachviertel oder Lehel verlangen Vermieter für ähnlich große Wohnungen schnell 180 bis 220 Euro. Hier rechtfertigen oft Details wie eine neuwertige Küche, ein Balkon oder die Nähe zur Isar den Aufpreis. Besonders extrem wird es bei Lofts in ehemaligen Industriegebäuden: In den aufstrebenden Vierteln wie Werksviertel-Mitte oder dem Kreativpark an der Dachauer Straße liegen die Nachtpreise für 80-Quadratmeter-Objekte mit freiliegenden Stahlträgern und Designermöbeln bei 250 bis 350 Euro. Solche Luxusangebote machen zwar nur etwa 8 % des Münchner Airbnb-Marktes aus, ziehen aber die Durchschnittspreise deutlich nach oben.

Noch teurer wird es bei exklusiven Penthouses mit Dachterrasse oder historischer Villen-Atmosphäre in Bogenhausen. Hier sind 400 Euro pro Nacht keine Seltenheit – besonders in der Hochsaison während des Oktoberfests oder der Messezeiten. Ein Extrembeispiel: Eine 120-Quadratmeter-Wohnung in einer denkmalgeschützten Villa nahe der Prinzregentenstraße wurde kürzlich für 650 Euro pro Nacht angeboten, inklusive Concierge-Service und privatem Gartenanteil.

Die Spanne zeigt, wie sehr der Münchner Markt von der Kombination aus Lage, Ausstattung und Saison abhängt. Während ein schlichtes Zimmer in Neuhausen für 80 Euro zu haben ist, explodieren die Kosten für Premium-Angebote in den begehrtesten Lagen – oft getrieben von internationalen Geschäftsreisenden und Touristen, die für Komfort tief in die Tasche greifen.

Einheimische protestieren: Wohnraum wird knapp und teuer

Seit Jahren kocht die Wut in Münchens Stadtteilen. Anwohnerinitiativen wie Mietenstopp München oder Wem gehört die Stadt? organisieren regelmäßig Demonstrationen vor Rathäusern und Touristen-Hotspots. Ihr Vorwurf: Plattformen wie Airbnb verschärfen die Wohnungsnot, indem sie tausende Wohnungen dem regulären Markt entziehen. Allein im letzten Quartal 2023 standen laut Stadtentwicklung München über 8.000 komplette Wohnungen als Ferienunterkünfte zur Verfügung – genug, um ein mittelgroßes Stadtviertel zu füllen.

Besonders betroffen sind Viertel wie Schwabing oder die Altstadt, wo die Mietpreise seit 2019 um durchschnittlich 32 % stiegen. Mieterberatungsstellen berichten von Fällen, in denen Vermieter langjährige Mieter kündigten, um die Wohnungen gewinnbringend als Kurzzeitunterkünfte anzubieten. Eine Studie des Deutschen Mieterbundes zeigt: In Gebieten mit hoher Airbnb-Dichte liegen die Mietpreise bis zu 18 % über dem Stadtdurchschnitt.

Die Stadt reagiert mit schärferen Kontrollen. Seit 2023 müssen Anbieter eine Genehmigung vorweisen, doch die Umsetzung hinkt hinterher. Kritiker monieren, dass nur ein Bruchteil der illegalen Angebote tatsächlich geahndet wird. Gleichzeitig steigen die Übernachtungspreise für Touristen weiter – ein Teufelskreis, der Locals und Gäste gleichermaßen belastet.

Doch nicht alle sehen Airbnb als Hauptproblem. Einige Immobilienexperten verweisen auf strukturelle Faktoren wie zu wenig Neubauten oder Spekulationen mit Grundstücken. Fest steht: Solange der Druck auf den Wohnungsmarkt ungebremst bleibt, wird der Konflikt zwischen Tourismusinteressen und bezahlbarem Wohnraum Münchens Gesellschaft weiter spalten.

Experten warnen vor Blase – oder bleibt München Spitzenreiter?

Die Preisspirale in München dreht sich weiter – doch während Anbieter jubeln, schlagen Immobilienökonomen Alarm. Mit durchschnittlich 180 Euro pro Nacht für eine Airbnb-Unterkunft hat die bayerische Metropole 2024 selbst Paris und London überholt. Doch hinter den Rekordzahlen lauert die Frage: Handelt es sich um eine nachhaltige Entwicklung oder um eine spekulative Blase?

Laut dem aktuellen Wohnungsmarktbericht Bayern entfielen 2023 bereits 12 % des Münchner Wohnungsbestands auf kurzfristige Vermietungen – Tendenz steigend. Immobilienexperten der TU München warnen vor Langzeitfolgen: „Wenn ganze Stadtviertel zu Hotelzonen umfunktioniert werden, droht nicht nur Verdrängung, sondern auch eine Destabilisierung des lokalen Wohnungsmarkts.“ Besonders betroffen sind Altbauviertel wie Schwabing oder die Maxvorstadt, wo die Mietpreise für Langzeitmieter seit 2020 um 28 % stiegen.

Doch die Zahlen täuschen auch. Denn während Ein-Zimmer-Wohnungen für 200 Euro die Nacht angeboten werden, steht ein Drittel dieser Objekte monatelang leer. Die Nachfrage konzentriert sich auf wenige Hochsaisonwochen wie das Oktoberfest oder die Messe BAU. Außerhalb dieser Perioden sinken die Belegungsraten auf unter 50 % – ein Risiko, das viele Kleininvestoren unterschätzen.

Die Stadt reagiert mit schärferen Regeln: Seit Januar 2024 gilt eine Meldepflicht für alle Kurzzeitvermietungen, und in Neubauten sind Ferienwohnungen komplett verboten. Ob das reicht, bleibt fraglich. Solange die Nachfrage nach „echten“ Münchner Wohnungen ungebrochen ist und die Preise für Hotelzimmer bei 250 Euro starten, wird der Airbnb-Markt weiter boomen – oder irgendwann kollabieren.

Münchens Airbnb-Markt hat 2024 eine neue Preisschraube gedreht: Wer spontan buchen will, zahlt oft 180 Euro und mehr für eine Nacht – ein klares Signal, dass die Nachfrage die verfügbaren Kapazitäten bei Weitem übersteigt. Besonders während der Hochsaison oder großer Events wie dem Oktoberfest wird die Suche nach bezahlbaren Unterkünften zur Geduldsprobe, während Vermieter die günstige Marktlage voll ausnutzen.

Wer nicht tief in die Tasche greifen möchte, sollte frühzeitig buchen, alternative Stadtteile wie Neuhausen oder Schwabing-West ins Auge fassen oder auf klassische Pensionen ausweichen, die oft noch stabilere Preise bieten. Plattformen wie Wimdu oder lokale Anbieter können hier überraschend günstigere Optionen liefern – wenn man bereit ist, Kompromisse bei Lage oder Ausstattung einzugehen.

Die Entwicklung zeigt vor allem eines: Ohne gezielte Regulierung oder einen Ausbau günstiger Übernachtungsmöglichkeiten wird München für viele Reisende zum Luxusziel – und verliert damit langsam seinen Charme als weltoffene, zugängliche Metropole.