Münchens Immobilienmarkt: 2024 steigen Preise für Altbauwohnungen um 12 Prozent

Mit einem sprunghaften Anstieg von 12 Prozent innerhalb nur eines Jahres setzt München 2024 einen neuen Rekord: Altbauwohnungen kosten hier nun durchschnittlich 11.800 Euro pro Quadratmeter – ein Wert, der selbst gestandene Makler verblüfft. Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit Monaten um das Dreifache, während Baugenehmigungen für Neubauten weiter stocken. Besonders gefragt sind denkmalgeschützte Gründerzeitimmobilien in Schwabing oder der Maxvorstadt, wo Kaufinteressenten oft innerhalb von Stunden überbieten müssen.

Wer 2024 eine Wohnung in München kaufen will, steht vor einer harten Realität: Die Preisspirale dreht sich schneller als erwartet, und selbst gut situierte Käufer müssen Kompromisse eingehen. Während Banken die Finanzierungsbedingungen verschärfen, bleibt der Traum vom Eigenheim für viele nur mit hohem Eigenkapital oder Erbe erreichbar. Doch wer jetzt zögert, könnte bald noch tiefer in die Tasche greifen müssen – der Markt für Immobilien München kaufen zeigt keine Anzeichen einer Entspannung. Experten raten zu schnellen Entscheidungen, denn die nächsten Quartale könnten weitere Steigerungen bringen, besonders bei sanierten Immobilien in München kaufen-Objekten mit historischem Charme.

Preisknall im Münchner Altbau: Warum 2024 alles teurer wird

Der Preisaufschlag bei Münchner Altbauten kommt nicht überraschend – doch das Ausmaß trifft selbst Branchenkenner hart. Mit durchschnittlich 12 Prozent Steigerung im Vergleich zu 2023 setzt sich der Trend fort, der die Stadt seit Jahren prägt: Wer hier eine Wohnung kaufen will, muss tiefer in die Tasche greifen als je zuvor. Besonders betroffen sind die begehrten Viertel wie Schwabing oder die Maxvorstadt, wo Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro längst keine Seltenheit mehr sind. Die Nachfrage bleibt ungebrochen, während das Angebot weiter schrumpft – eine Kombination, die den Markt weiter aufheizt.

Ein zentraler Treiber ist die anhaltende Verzögerung bei Neubauten. Laut dem aktuellen Marktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in München wurden 2023 nur halb so viele Wohnungen fertiggestellt wie ursprünglich geplant. Baustopp wegen Lieferengpässen, gestiegene Materialkosten und bürokratische Hürden bremsen die Projekte aus. Gleichzeitig steigt die Zahl der Haushalte, die in die Stadt drängen – sei es wegen der starken Wirtschaft oder der Lebensqualität. Das Ergebnis: Wer nicht jahrelang auf einen Neubau warten will, bleibt auf den Bestandsmarkt angewiesen und muss die explodierenden Preise akzeptieren.

Doch nicht nur die Knappheit treibt die Kosten. Auch die Sanierungsauflagen für Altbauten werden strenger – und teurer. Seit 2024 gelten verschärfte Energieeffizienzvorgaben, die viele Eigentümer zu aufwendigen Modernisierungen zwingen. Diese Investitionen schlagen sich direkt im Kaufpreis nieder. Experten aus der Branche warnen bereits: Wer eine unsanierte Altbauwohnung erwirbt, muss mit Nachrüstkosten von bis zu 500 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ein Risiko, das immer weniger Käufer eingehen wollen – und das die Preise für bereits modernisierte Objekte weiter in die Höhe treibt.

Die Folgen sind jetzt schon spürbar. Junge Familien und Erstkäufer werden zunehmend an den Stadtrand oder ins Umland gedrängt, während Investoren und vermögende Privatpersonen den Markt dominieren. Selbst in weniger zentralen Lagen wie Neuhausen oder Giesing steigen die Preise zweistellig – ein Zeichen dafür, wie stark der Druck auf den gesamten Münchner Immobilienmarkt gewachsen ist.

Diese Stadtteile ziehen die Preise besonders an

Wer in München eine Altbauwohnung sucht, wird in Schwabing und im Glockenbachviertel besonders tief in die Tasche greifen müssen. Die Preise hier klettern seit Jahren ungebremst – 2024 verzeichnen beide Stadtteile erneut zweistellige Zuwächse. Laut aktuellem Marktbericht eines Münchner Gutachterausschusses liegen die Quadratmeterpreise für sanierte Altbauten in Schwabing mittlerweile bei durchschnittlich 11.800 Euro, im Glockenbachviertel sogar bei 12.200 Euro. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um das Fünffache, was die Konkurrenz unter Käufern weiter anheizt.

Nicht viel günstiger präsentiert sich die Lage in Haidhausen und im Lehel. Beide Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und der Nähe zu Isar und Englischem Garten. Während Haidhausen mit seinem gemischten Charakter aus traditionellem Wohnen und modernem Flair punktet, zieht der Lehel vor allem wohlhabende Käufer an, die Wert auf exklusive Lagen legen. Hier bewegen sich die Preise für repräsentative Altbauwohnungen zwischen 10.500 und 11.200 Euro pro Quadratmeter – Tendenz steigend.

Ein überraschender Aufsteiger ist Neuhausen. Das Viertel, einst als Geheimtipp gehandelt, hat sich zu einem der begehrtesten Wohngebiete entwickelt. Die Kombination aus gründerzeitlichem Charme, guter Infrastruktur und relativ günstigeren Einstiegspreisen im Vergleich zu Schwabing lockt vor allem junge Familien und Investoren an. Immobilienexperten führen den Preisanstieg auf die zunehmende Verknappung von Altbauobjekten zurück, die hier noch in größerer Zahl vorhanden sind als in den etablierten Top-Lagen.

Deutlich moderater, aber dennoch spürbar, fällt die Preisentwicklung in Sendling und Thalkirchen aus. Beide Stadtteile bieten noch vereinzelt Schnäppchen, besonders bei unsanierten Objekten. Doch auch hier zeigt der Trend nach oben: Seit 2023 sind die Preise um rund 8 Prozent gestiegen, getrieben durch die allgemeine Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in München.

Finanzierungstricks: So kaufen Käufer trotz hoher Zinsen

Hohe Zinsen bremsen viele Immobilienkäufer aus – doch in München zeigt sich: Wer kreativ finanziert, kommt trotzdem zum Zug. Banken bieten zunehmend Sonderkonditionen für gut verdienende Käufer mit stabilen Einkommen. Besonders gefragt sind dabei Forward-Darlehen, die bereits jetzt niedrigere Zinsen für die Zukunft sichern. Laut einer aktuellen Auswertung der Bundesbank nutzen fast 30 Prozent der Münchner Käufer solche Modelle, um die aktuelle Zinsphase zu überbrücken.

Ein weiterer Trick: die Kombination aus Eigenkapital und staatlichen Fördermitteln. Die KfW-Bank fördert energieeffiziente Altbausanierungen mit bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit – ein starkes Argument, um höhere Kaufpreise zu stemmen. Viele Makler raten dazu, gezielt nach Objekten mit Sanierungspotenzial zu suchen, da diese oft günstiger bewertet werden und nach Modernisierung deutlich an Wert gewinnen.

Auch Familien setzen auf ungewöhnliche Lösungen. Eltern springen als Bürgen ein oder gewähren zinslose Darlehen, um die Finanzierungslücke zu schließen. In München, wo die Preise für Altbauwohnungen 2024 um durchschnittlich 12 Prozent stiegen, ist diese Strategie besonders verbreitet. Immobilienexperten warnen jedoch: Solche Modelle erfordern klare Verträge, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Wer flexibel bleibt, kann zudem von kurzfristigen Marktchancen profitieren. Einige Verkäufer sind bereit, den Kaufpreis um 3 bis 5 Prozent zu senken, wenn der Käufer auf schnelle Abwicklung oder Barzahlung besteht. In einem Markt mit knappen Angeboten lohnt sich oft der direkte Kontakt zu Eigentümern – ohne Umweg über Portale.

Sanierungszwang oder Charme? Was Altbau-Käufer wirklich kostet

Der Kauf einer Münchner Altbauwohnung gleicht oft einem Balanceakt zwischen romantischem Flair und handfestem Sanierungsbedarf. Während die Preise 2024 um durchschnittlich 12 Prozent klettern, bleiben viele Käufer überrascht von den versteckten Kosten, die hinter den Stuckdecken und Dielenböden lauern. Eine aktuelle Analyse des Gutachterausschusses München zeigt: Bei rund 60 Prozent der vor 1949 errichteten Objekte sind innerhalb der ersten fünf Jahre nach Kauf größere Investitionen nötig – sei es für marode Elektroleitungen, undichte Fenster oder veraltete Heizsysteme.

Besonders tückisch wird es bei den sogenannten „Schmuckstückchen“ in Schwabing oder der Maxvorstadt. Hier verführt der Charme hoher Decken und originaler Kassettentüren schnell dazu, den Zustand der Bausubstanz zu unterschätzen. Ein typisches Szenario: Die Kaufpreise liegen bei 10.000 bis 14.000 Euro pro Quadratmeter, doch die Sanierungskosten für Bad, Küche und technische Infrastruktur schlagen mit weiteren 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter zu Buche – bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung also schnell ein sechsstelliger Betrag.

Immobiliensachverständige warnen vor allem vor den „unsichtbaren“ Kostenfressern. Asbest in Fußbodenklebern, bleihaltige Farben oder mangelhafte Dämmung treiben nicht nur die Sanierungskosten in die Höhe, sondern können auch die Finanzierung erschweren. Banken bewerten unsanierte Altbauten oft kritischer, was höhere Zinsen oder geringere Beleihungsgrenzen zur Folge hat. Wer hier nicht vor dem Kauf ein detailliertes Gutachten einholt, riskiert böse Überraschungen.

Doch es gibt auch Lichtblicke: Wer bereit ist, Zeit und Geld zu investieren, profitiert langfristig von der Wertstabilität Münchner Altbauten. Gerade in den begehrten Vierteln wie Haidhausen oder Glockenbach steigen die Preise für sanierte Objekte um bis zu 8 Prozent pro Jahr – deutlich mehr als bei Neubauten. Die Rechnung ist simpel, aber nicht ohne Risiko: Wer klug plant, kann aus dem Sanierungszwang einen Gewinn machen.

Expertenprognose: Bleibt München 2025 noch bezahlbar?

Die Prognosen für Münchens Immobilienmarkt 2025 zeichnen ein differenziertes Bild: Während die Nachfrage nach Wohnraum unvermindert hoch bleibt, deuten erste Analysen auf eine leichte Entspannung bei den Preisanstiegen hin. Laut dem jüngsten Gutachten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) könnte sich das Wachstumstempi bei Altbauwohnungen von 12 auf etwa 6 bis 8 Prozent pro Jahr abschwächen – vorausgesetzt, die Zinspolitik der EZB bleibt stabil und neue Bauprojekte kommen wie geplant voran.

Doch bezahlbar wird München damit nicht. Selbst bei moderateren Steigerungsraten bleiben die Einstiegspreise für Eigentum jenseits der 10.000-Euro-pro-Quadratmeter-Marke in gefragten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen. Immobilienökonomen verweisen auf die anhaltende Verknappung: Seit 2020 ist das Angebot an Bestandswohnungen um fast 15 Prozent geschrumpft, während die Zahl der Haushalte mit Kaufinteresse stetig wächst. Dieser strukturelle Engpass lässt Spielraum für Spekulationen – und treibt die Preise selbst in weniger zentralen Lagen nach oben.

Ein Hoffnungsschimmer könnte der geplante Ausbau des geförderten Wohneigentums sein. Die Stadt hat angekündigt, bis 2026 zusätzlich 2.000 Wohnungen mit Sozialbindungen zu schaffen, darunter auch Kaufoptionen für einkommensschwächere Schichten. Ob dies den Markt spürbar entlastet, hängt jedoch davon ab, wie schnell die Flächen tatsächlich bereitstehen und ob die Förderkonditionen attraktiv genug sind, um Investoren von der klassischen Vermietung abzubringen.

Langfristig bleibt München ein Sonderfall: Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, begrenzter Flächenverfügbarkeit und internationaler Nachfrage sorgt für eine Preisdynamik, die sich kaum mit anderen deutschen Großstädten vergleichen lässt. Wer 2025 noch einsteigen will, muss entweder tief in die Tasche greifen – oder gezielt nach Nischen suchen, etwa in aufstrebenden Randbezirken wie Neuaubing oder im Umland mit guter S-Bahn-Anbindung.

Die Preisentwicklung auf Münchens Altbaumarkt zeigt 2024 klar: Wer hier investieren will, muss mit deutlichen Aufschlägen rechnen – 12 Prozent mehr als im Vorjahr sind kein Einzelfall, sondern ein Trend, der sich in den kommenden Monaten weiter verfestigen dürfte. Besonders gefragte Lagen wie Schwabing oder die Isarvorstadt spitzen die Entwicklung an, während selbst weniger zentrale Viertel langsam nachziehen, getrieben von der anhaltenden Nachfrage und begrenztem Angebot.

Für Käufer lohnt sich jetzt eine präzise Strategie: Wer nicht auf kurzfristige Spekulation setzt, sollte gezielt nach sanierungsbedürftigen Objekten mit Potenzial suchen oder alternative Stadtteile wie Neuhausen oder Sendling ins Visier nehmen, wo die Preissprünge noch moderater ausfallen. Langfristig wird sich München als stabiler Immobilienstandort behaupten – doch wer heute zugreift, sollte die aktuellen Bewertungen kritisch prüfen und Puffer für weitere Steigerungen einplanen.