Münchens Immobilienmarkt: Altbauhäuser unter 1,2 Millionen Euro werden knapp

Der Traum vom Altbau in München wird für viele zum teuren Luxus: Aktuell liegen die Preise für klassische Stadtvillen oder Jugendstilhäuser in Schwabing, Haidhausen oder der Maxvorstadt selten unter 1,2 Millionen Euro. Selbst sanierungsbedürftige Objekte mit 120 Quadratmetern überschreiten diese Marke oft – eine Entwicklung, die selbst Makler überrascht. Noch vor fünf Jahren waren solche Immobilien für 800.000 bis 900.000 Euro zu haben, doch die Nachfrage übersteigt das Angebot mittlerweile um das Dreifache.

Wer in München ein Haus kaufen möchte, steht vor einer harten Realität: Die Auswahl schrumpft, während die Preise weiterklettern. Besonders betroffen sind Familien und junge Paare, die ein historisches Haus mit Charme suchen, aber nicht das Budget für die Top-Lagen mitbringen. Die Suche nach bezahlbaren Alternativen führt viele in die Speckgürtel wie Unterhaching oder Gräfelfing – doch selbst dort wird der Traum vom Eigenheim zum strategischen Kalkül. Der Markt für München Haus kaufen hat sich zu einem Wettlauf entwickelt, bei dem Geduld und schnelle Entscheidungen gleichermaßen gefragt sind. Wer hier noch ein Schnäppchen ergattern will, muss entweder Glück haben oder bereit sein, Kompromisse bei Lage oder Zustand einzugehen.

Warum Münchens Preise seit Jahren nur eine Richtung kennen

Münchens Immobilienpreise steigen seit über einem Jahrzehnt nahezu ungebremst – ein Trend, der selbst Branchenkenner immer wieder überrascht. Zwischen 2010 und 2023 kletterten die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien um rund 120 Prozent, wie aktuelle Marktdaten des Gutachterausschusses zeigen. Während andere Großstädte wie Berlin oder Hamburg zeitweise leichte Korrekturen erlebten, blieb München eine Insel der Stabilität: hier geht es nur aufwärts.

Die Gründe liegen auf der Hand, sind aber schwer zu bremsen. Die Stadt zieht jährlich Tausende Neuzuzügliche an, von jungen Fachkräften bis zu internationalen Investoren. Gleichzeitig bleibt der Wohnraum knapp – nicht nur wegen der begrenzten Fläche, sondern auch durch strenge Bauvorschriften und lange Genehmigungsverfahren. Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach, einst als günstigere Alternativen gehandelt, liegen die Quadratmeterpreise mittlerweile bei 8.000 Euro und mehr.

Ein weiterer Treiber ist die anhaltende Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre, die Käufer trotz hoher Kaufpreise handlungsfähig hielt. Immobilienökonomische Studien bestätigen: Selbst als die EZB die Leitzinsen 2022 erhöhte, blieb die Nachfrage in München stabil. Die Angst vor noch höheren Preisen überlagert oft rationale Kalkulationen – wer kaufen kann, tut es, bevor die nächste Preisspirale beginnt.

Dazu kommt der psychologische Faktor. München genießt den Ruf einer Krisenfesten Stadt, in der Immobilienbesitz als sichere Kapitalanlage gilt. Diese Wahrnehmung verstärkt sich selbst: Je mehr Käufer bereit sind, Premiumpreise zu zahlen, desto normaler wird das Preisniveau – und desto schneller passen Verkäufer ihre Forderungen an.

Altbauten mit Charme: Wo unter 1,2 Millionen noch Realität ist

Wer in München nach einem Altbau mit Eichenparkett, Stuckdecken und vielleicht sogar einem kleinen Vorgarten sucht, muss nicht zwangsläufig das Budget eines Tech-Millionärs mitbringen. In einigen Stadtteilen halten sich noch Perlen unter der 1,2-Millionen-Grenze – allerdings wird die Auswahl immer überschaubarer. Laut aktuellem Marktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bayern lagen die Preise für Bestandsimmobilien in Schwabing-West oder Neuhausen 2023 durchschnittlich bei 1.150.000 Euro, doch mit gezielter Suche und etwas Kompromissbereitschaft sind noch Angebote zwischen 950.000 und 1,1 Millionen Euro zu finden.

Besonders in den äußeren Bezirken wie Moosach oder Hadern lohnt sich der Blick auf ältere Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften. Hier bieten oft unsanierte Objekte mit Originalcharme aus den 1950er- oder 1960er-Jahren noch Spielraum – vorausgesetzt, Käufer:innen bringen handwerkliches Geschick oder ein Budget für Modernisierungen mit. Ein typisches Beispiel: Ein 120-Quadratmeter-Haus mit Garten in Laim, gebaut 1963, wechselte kürzlich für 1,08 Millionen den Besitzer. Der Haken? Die Heizung stammte noch aus den 1980ern, und die Fenster waren einfacher Isolierverglasung.

Immobilienexpert:innen raten dazu, bei der Suche nicht nur auf die klassischen Portale zu setzen. Lokale Makler mit langjähriger Marktkenntnis wissen oft von Objekten, die nie öffentlich inseriert werden. Auch Erbengemeinschaften verkaufen mitunter unter Wert, wenn sie schnelle Lösungen bevorzugen. Wer bereit ist, auf einen modernen Grundriss zu verzichten oder sich mit einer weniger zentralen Lage anzufreunden, kann so noch echte Schnäppchen machen – vor allem in den kommenden Monaten, wenn der Markt traditionell etwas ruhiger wird.

Sanierungsbedarf oder Schnäppchen? Was Käufer genau prüfen müssen

Wer in München ein Altbauhaus unter 1,2 Millionen Euro sucht, stößt oft auf Objekte mit versteckten Kosten. Sanierungsbedarf ist hier kein Einzelfall – laut einer aktuellen Analyse des Gutachterausschusses München benötigen rund 60 % der vor 1980 errichteten Häuser energetische Nachrüstungen oder statische Anpassungen. Doch nicht jeder Mangel ist ein Dealbreaker: Wer genau hinschaut, kann zwischen echten Sanierungsfällen und oberflächlichen Schönheitsfehlern unterscheiden.

Die Fassade sagt oft wenig über den Zustand der Bausubstanz aus. Kritisch wird es bei maroden Elektroleitungen, undichten Dächern oder Schimmel in den Kellerräumen. Ein Blick in die Bauunterlagen lohnt sich – fehlende oder lückenhafte Dokumentation deutet häufig auf jahrelange Vernachlässigung hin. Immobilienexperten raten, vor dem Kauf unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, der den Zustand von Rohren, Fundament und Dachkonstruktion prüft.

Manche Altbauten sind jedoch echte Perlen: Originale Stuckdecken, Parkettböden oder hohe Räume lassen sich mit überschaubarem Aufwand restaurieren. Besonders in Stadtteilen wie Schwabing oder Haidhausen finden sich noch Häuser, deren Charme den Sanierungsaufwand rechtfertigt. Entscheidend ist die Kostenkalkulation – wer hier realistisch plant, kann selbst bei einem Kaufpreis knapp unter der Millionenmarke noch ein gutes Geschäft machen.

Ein weiterer Stolperstein sind Denkmalschutzauflagen. Sie können Sanierungen verteuern oder sogar unmöglich machen. Käufer sollten vor Vertragsunterzeichnung beim Landesamt für Denkmalpflege nachfragen, ob das Objekt betroffen ist. Ohne diese Abklärung riskieren sie böse Überraschungen – etwa wenn der Austausch alter Fenster wegen historischer Vorgaben verboten ist.

Wie Familien mit kreativen Finanzierungsmodellen doch noch einsteigen

Der Traum vom Eigenheim in München scheint für viele Familien unerreichbar – doch kreative Finanzierungsmodelle öffnen überraschend Türen. Statt sich auf klassische Bankkredite zu verlassen, kombinieren Haushalte zunehmend staatliche Förderprogramme mit privaten Lösungen. Laut einer aktuellen Studie der LBS Research nutzen fast 30 Prozent der Erstkäufer in Bayern mindestens zwei unterschiedliche Finanzierungsquellen, um die hohen Kaufpreise zu stemmen. Besonders beliebt: die Kombination aus KfW-Förderdarlehen, Eigenkapital und familieninternen Darlehen, die oft zinsgünstiger sind als Bankangebote.

Ein Modell, das sich in den letzten Jahren bewährt hat, ist das sogenannte „Generationenwohnen“. Familien kaufen gemeinsam mit Eltern oder Geschwistern ein Haus und teilen sich die Kosten – und später auch die Wohnfläche. In Schwabing oder Neuhausen, wo Altbauten noch knapp unter der 1,2-Millionen-Grenze liegen, entstehen so Wohngemeinschaften, die sich die Lasten fair aufteilen. Immobilienexperten betonen, dass solche Konstellationen nicht nur finanziell entlasten, sondern auch steuerliche Vorteile bieten, etwa durch die Aufteilung von Abschreibungen.

Wer keine Familie als Rückhalt hat, setzt auf alternative Wege wie Baugemeinschaften oder Mietkaufmodelle. Letztere ermöglichen es, ein Haus schrittweise zu erwerben, während man es bereits bewohnt – eine Option, die besonders für junge Familien attraktiv ist, die kein großes Eigenkapital mitbringen. In Perlach oder Ramersdorf, wo die Preise noch moderater sind als im Zentrum, entstehen so neue Eigentümerstrukturen.

Auch die Stadt München selbst unterstützt mit Programmen wie dem „Münchner Bodenfonds“, der günstige Grundstücke für Familien reserviert. Wer hier zum Zug kommt, spart oft sechsstellige Beträge – vorausgesetzt, man erfüllt die strengen Einkommensgrenzen und bleibt langfristig im Objekt wohnen.

Experten warnen: Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird größer

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt seit Jahren ein klares Muster: Während die Nachfrage nach bezahlbaren Altbauhäusern ungebrochen bleibt, schrumpft das Angebot in der Preisklasse unter 1,2 Millionen Euro dramatisch. Aktuelle Analysen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in München bestätigen, dass sich die Lücke zwischen verfügbaren Objekten und Kaufinteressenten 2023 auf einen Rekordwert von über 40 % erweitert hat. Besonders betroffen sind Stadtteile wie Schwabing, Haidhausen oder die Au, wo historische Bausubstanz auf hohe Lebensqualität trifft – und damit auf eine Käufergruppe, die bereit ist, schnell zuzugreifen.

Immobilienexperten führen diese Entwicklung auf mehrere Faktoren zurück. Zum einen halten viele Eigentümer ihre Objekte länger als früher, da die steuerlichen Vorteile bei Verkauf nach zehn Jahren Haltefrist attraktiver werden. Zum anderen treibt die anhaltende Zinswende potenzielle Verkäufer in eine Warteschleife: Wer sein Haus verkaufen möchte, scheut oft den Schritt in eine teurere Ersatzimmobilie – oder findet schlicht keine passende.

Die Folgen sind spürbar. Familien, die auf der Suche nach einem Haus mit Garten und Altbaucharme sind, sehen sich zunehmend mit zwei Optionen konfrontiert: entweder Kompromisse bei Lage oder Zustand eingehen oder das Budget deutlich aufstocken. Selbst in weniger zentralen Vierteln wie Neuhausen oder Sendling steigen die Quadratmeterpreise für sanierte Altbauten mittlerweile auf über 10.000 Euro – ein Wert, der noch vor fünf Jahren undenkbar gewesen wäre.

Besonders prekär wird die Situation für Erstkäufer, die ohne Eigenkapital oder familiäre Unterstützung antreten. Banken gewähren zwar wieder günstigere Kredite als 2022, doch die strengen Bonitätsprüfungen und die geforderten Eigenkapitalquoten von mindestens 20 % schränken den Kreis der Käufer weiter ein. Die Folge: Selbst wenn ein Objekt unter 1,2 Millionen Euro den Markt erreicht, entscheidet oft nicht mehr der Preis allein – sondern wer als Erster mit einer finanzierbaren Zusage da steht.

Wer in München ein klassisches Altbauhaus unter 1,2 Millionen Euro sucht, muss sich auf eine harte Realität einstellen: Die Preise steigen weiter, das Angebot schrumpft, und selbst sanierungsbedürftige Objekte werden zur seltenen Gelegenheit. Die Zeiten, in denen charmante Jugendstilvillen oder solide Gründerzeithäuser noch erschwinglich waren, sind vorerst vorbei – wer jetzt zögert, riskiert, ganz leer auszugehen.

Für Kaufinteressierte bleibt nur eine Strategie: schnell handeln, Kompromisse bei Lage oder Zustand eingehen oder das Budget deutlich aufstocken. Wer nicht auf Bausubstanz verzichten will, sollte den Blick auf das Umland weiten, wo noch vereinzelt Perlen zu finden sind.

Langfristig könnte sich die Lage nur entspannen, wenn die Stadt mehr Anreize für Sanierungen schafft oder der Markt durch wirtschaftliche Unsicherheiten ins Stocken gerät.