Münchens Immobilienmarkt bricht 2024 alle Rekorde: Quadratmeterpreis klettert auf 12.500 Euro

Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12.500 Euro hat Münchens Immobilienmarkt 2024 alle bisherigen Rekordmarken pulverisiert. Die Zahlen des Gutachterausschusses zeigen: Selbst in weniger zentralen Lagen wie Neuhausen oder Schwabing-West verlangen Verkäufer nun Preise, die vor fünf Jahren noch undenkbar gewesen wären. Luxusobjekte in Bogenhausen oder am Isarhochufer erreichen mittlerweile Spitzenwerte von über 20.000 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die Entwicklung trifft nicht nur Investoren, sondern auch Familien und junge Berufstätige, die im Raum München nach Wohnraum suchen. Während die Nachfrage ungebrochen bleibt, schrumpft das Angebot weiter: 2024 wurden 23 Prozent weniger Wohnungen fertiggestellt als im Vorjahr. Für viele wird der Traum vom Eigentum in der bayerischen Landeshauptstadt damit noch unerreichbarer. Doch wer den Markt genau beobachtet, entdeckt auch Nischen – etwa im geförderten Wohnungsbau oder in aufstrebenden Stadtteilen wie Freiham, wo die Dynamik bei Immobilien München noch Spielraum lässt.

Preisknall in der Isarmetropole: Wie München zum teuersten Markt wurde

München hat sich längst vom charmanten Millionenkaff zur unangefochtenen Preisspitze des deutschen Immobilienmarkts entwickelt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12.500 Euro für Neubauwohnungen in zentralen Lagen übertrifft die Isarmetropole selbst Frankfurt und Hamburg um mehr als 30 Prozent. Der rasante Anstieg um 8,7 Prozent innerhalb nur eines Jahres – so das aktuelle Gutachten des vdpResearch-Instituts – zeigt: Hier wird nicht mehr spekuliert, hier wird bezahlt, was der Markt hergibt.

Dabei ist der Preisdruck kein Zufall, sondern Ergebnis einer jahrelangen Verknappung. Während die Nachfrage durch Zuzug und internationale Investoren ungebrochen bleibt, stockt der Neubau. Allein 2023 wurden in München nur 6.200 Wohnungen fertiggestellt – bei einem Bedarf von mindestens 14.000 jährlich. Die Folge: Selbst in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach klettern die Preise auf über 9.000 Euro pro Quadratmeter, während Altbauten in Schwabing oder der Maxvorstadt längst die 15.000-Euro-Marke überschritten haben.

Immobilienexperten führen die Entwicklung auf ein strukturelles Problem zurück. Die Stadtverwaltung setzt zwar auf Verdichtung, doch Genehmigungsverfahren ziehen sich über Jahre, und die Baukosten explodieren. Beton kostet 2024 fast 40 Prozent mehr als 2019, Handwerker sind Mangelware. Wer heute in München baut, muss mit mindestens 5.000 Euro pro Quadratmeter rechnen – bevor der Grundstückspreis überhaupt anfällt.

Die Konsequenz: Der Traum vom Eigentum wird für Normalverdiener zur Illusion. Selbst Gutverdiener mit 100.000 Euro Jahresgehalt können sich in beliebten Vierteln kaum noch 80 Quadratmeter leisten. Die Mietpreise folgen dem Kaufmarkt – und treiben Mieter in den Speckgürtel oder gar ins Umland, wo Pendlerströme die Infrastruktur an ihre Grenzen bringen.

500 Euro pro Quadratmeter – diese Stadtteile führen die Preisspirale an

Wer in München noch bezahlbaren Wohnraum sucht, muss die Finger von Schwabing-West lassen. Der Stadtteil führt die Preisspirale mit durchschnittlich 12.800 Euro pro Quadratmeter an – ein Plus von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Selbst kleine Altbauwohnungen wechseln hier für Summen, die in anderen Großstädten ein Einfamilienhaus finanzieren würden. Makler berichten von Bieterkämpfen, bei denen Kaufinteressenten den geforderten Preis um bis zu 20 Prozent überbieten, nur um überhaupt zum Zug zu kommen.

Nicht viel günstiger präsentiert sich das Bild in Bogenhausen. Mit 12.600 Euro pro Quadratmeter liegt der Nobelstadtteil nur knapp hinter Schwabing-West, doch die Dynamik ist ähnlich brutal. Besonders gefragt: Sanierte Gründerzeitvillen nahe der Isar oder exklusive Neubauprojekte wie die Residenzen am Englischen Garten. Laut aktuellem Gutachterausschussbericht der Stadt München haben sich die Preise hier seit 2020 verdoppelt – ein Tempo, das selbst Branchenkenner überrascht.

Überraschend stark zugelegt hat auch Haidhausen. Mit 11.900 Euro pro Quadratmeter gehört der Stadtteil längst nicht mehr zu den Geheimtipps, sondern zu den teuersten Lagen der Republik. Besonders die Nähe zur Innenstadt und die gute Infrastruktur treiben die Nachfrage. Während früher vor allem junge Familien das Viertel für sich entdeckten, drängen nun vermögende Singles und internationale Investoren in den Markt. Die Folge: Selbst einfache Dreizimmerwohnungen erreichen regelmäßig siebenstellige Verkaufspreise.

Etwas Luft nach oben lässt der Markt in Maxvorstadt – zumindest auf dem Papier. Mit „nur“ 11.200 Euro pro Quadratmeter liegt der Studentenkiez unter dem Münchner Schnitt, doch der Schein trügt. Denn wer hier kaufen will, muss mit maroden Altbauten Vorlieb nehmen oder sich auf jahrelange Wartelisten für Neubauprojekte einrichten. Die Mietrenditen sinken derweil auf unter drei Prozent, was selbst Kapitalanleger zögern lässt.

Von der Mietwohnung zum Eigentum: Realistische Chancen für Normalverdiener?

Für viele Münchner Mieter bleibt der Traum von den eigenen vier Wänden trotz Rekordpreisen kein unerreichbares Ziel – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Laut einer aktuellen Studie der Bundesbank schaffen es rund 20 % der Haushalte mit mittlerem Einkommen (zwischen 60.000 und 90.000 Euro Jahresbrutto) in München noch, eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Vorausgesetzt, sie bringen Eigenkapital von mindestens 20 % mit und akzeptieren längere Kreditlaufzeiten.

Die Realität zeigt: Wer heute eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Außenbezirk wie Neuperlach oder Moosach kaufen will, muss mit Kaufpreisen ab 850.000 Euro rechnen. Bei aktuellen Zinsen von 4 % und einer Finanzierung über 30 Jahre fallen monatlich rund 3.200 Euro an – inklusive Nebenkosten. Zum Vergleich: Die gleiche Wohnung zur Miete schlägt mit etwa 1.800 Euro zu Buche. Der Unterschied? Beim Kauf bleibt am Ende ein Vermögenswert, während Mieten langfristig nur die Wohnungsgesellschaften bereichern.

Immobilienexperten raten Normalverdienern zu pragmatischen Lösungen: Statt im teuren Innenstadtbereich zu suchen, lohnt sich der Blick auf aufstrebende Viertel wie Hasenbergl oder Riem, wo die Preise pro Quadratmeter noch unter 10.000 Euro liegen. Auch staatliche Förderprogramme wie die KfW-Kredite oder das Bayerische Baukindergeld können die Finanzierung erleichtern – wenn auch mit strengen Auflagen.

Ein entscheidender Faktor bleibt die Eigenkapitalquote. Wer keine Ersparnisse oder familiäre Unterstützung hat, steht vor einer fast unlösbaren Aufgabe. Selbst bei optimalen Bedingungen bedeutet der Kauf oft einen Verzicht auf Urlaub, Luxus oder Altersvorsorge für die nächsten Jahrzehnte. Die Frage ist nicht nur, ob man sich Eigentum leisten kann – sondern zu welchem Preis.

Bauprojekte stocken, Nachfrage explodiert: Warum der Markt überhitzt

Die Baustellen in München stehen still, während die Wartelisten für Wohnungen länger werden als je zuvor. Nach Angaben des Bayerischen Statistischen Landesamts sank die Zahl der genehmigten Neubauten 2023 um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr – ein dramatischer Rückgang, der die Krise verschärft. Gleichzeitig treibt die ungebremste Nachfrage die Preise in schwindelige Höhen: Allein im ersten Quartal 2024 stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen um durchschnittlich 9,3 Prozent, in begehrten Lagen wie Schwabing oder Haidhausen sogar um bis zu 14 Prozent. Die Folge? Ein Markt, der sich selbst kanibalisiert: Investoren zögern mit Projekten, weil die Baukosten explodieren, während Mieter und Käufer verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen.

Hinzu kommt ein bürokratisches Dickicht, das selbst gut finanzierte Vorhaben ausbremst. Genehmigungsverfahren ziehen sich über Monate, Klagen von Anwohnern oder Naturschutzverbänden stoppen Projekte im letzten Moment. Ein aktuelles Beispiel: Das geplante Hochhausensemble an der Arnulfstraße, das 300 Wohnungen schaffen sollte, liegt seit über einem Jahr auf Eis – wegen Einsprüchen gegen den Schattenwurf auf einen nahegelegenen Park. Solche Verzögerungen kosten Entwickler Millionen, die sie letztlich auf die Käufer umlegen.

Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wird immer größer. Während die Stadt offiziell 14.000 neue Wohnungen pro Jahr braucht, wurden 2023 gerade einmal 8.200 fertiggestellt. Immobilienökonomen warnen vor einer Spirale: Je weniger gebaut wird, desto höher steigen die Preise – und desto unattraktiver werden Neubauten für normale Haushalte. Die Folge ist ein Teufelskreis, aus dem München sich ohne radikale Reformen nicht befreien kann.

Besonders hart trifft es junge Familien und Berufseinsteiger, die sich den Traum von Wohneigentum längst abschminken mussten. Selbst gut verdienende Paare scheitern an den Finanzierungshürden, wenn Banken für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Neuhausen mittlerweile Eigenkapital von mindestens 200.000 Euro verlangen. Die Mietpreisbremse zeigt kaum Wirkung, da Vermieter schlau umgehen: Modernisierungen werden genutzt, um die Mieten legal um bis zu 30 Prozent anzuheben – ein Schlupfloch, das die Politik seit Jahren nicht schließt.

Experten warnen: Droht 2025 der große Korrekturschock?

Die Rekordpreise auf Münchens Immobilienmarkt könnten 2025 eine scharfe Korrektur auslösen – darauf deuten zumindest aktuelle Analysen führender Wirtschaftsforschungsinstitute hin. Während die Quadratmeterpreise 2024 mit durchschnittlich 12.500 Euro neue Höchststände erreichen, warnen Ökonomen vor einer Überhitzung, die besonders in Segmenten wie Luxuswohnungen und Gewerbeimmobilien spürbar wird. Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) verweist in seinem jüngsten Bericht auf eine wachsende Diskrepanz zwischen Kaufpreisen und Mieteinnahmen, die langfristig nicht tragbar sei.

Ein zentraler Risikofaktor bleibt die Zinspolitik. Seit die Europäische Zentralbank 2022 die Leitzinsen schrittweise anhob, stiegen die Finanzierungskosten für Immobilienkredite um bis zu 400 Basispunkte. Für viele Investoren wird die Rechnung damit immer enger: Bei einer angenommenen Renditeerwartung von 3–4 % vor Steuern – ein typischer Wert für Münchner Bestandsimmobilien – frisst die Zinslast mittlerweile einen Großteil der Mieteinnahmen auf. Banken reagieren bereits mit strengeren Beleihungsgrenzen, was die Nachfrage nach hochpreisigen Objekten dämpfen dürfte.

Besonders brisant wird die Lage, wenn die Arbeitsmarktentwicklung ins Stocken gerät. München profitierte jahrelang von Zuwanderung und hochbezahlten Jobs in der Tech- und Dienstleistungsbranche. Doch erste Anzeichen einer Abkühlung sind erkennbar: Die Zahl der offenen Stellen in der bayerischen Metropole sank 2023 um 8 % im Vergleich zum Vorjahr, wie Daten der Bundesagentur für Arbeit zeigen. Sollte dieser Trend anhalten, könnte die Nachfrage nach Wohnraum schneller nachgeben als viele Marktbeobachter erwarten.

Immobilienexperten betonen, dass eine Korrektur nicht zwangsläufig einen Crash bedeutet – wohl aber eine schmerzhafte Anpassung an realistische Bewertungen. Historisch betrachtet folgten auf ähnliche Preisspitzen in München stets Phasen der Konsolidierung, etwa nach 2008 oder 2015. Damals sanken die Preise zwar nur moderat, doch die Transaktionszahlen brachen um bis zu 30 % ein. Für 2025 rechnen Branchenkenner mit einem ähnlichen Muster: weniger Käufe, längere Verkaufszeiten und – im schlimmsten Fall – erste Zwangsversteigerungen bei überteuerten Projekten.

Münchens Immobilienmarkt hat 2024 erneut bewiesen, dass er zu den hart umkämpftesten und teuersten Deutschlands gehört – mit Spitzenpreisen von 12.500 Euro pro Quadratmeter setzt die Stadt neue Maßstäbe, die selbst gut verdienende Käufer vor Herausforderungen stellen. Doch hinter den Rekordzahlen verbirgt sich nicht nur Spekulation, sondern auch eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in einer wirtschaftsstarken Metropole mit begrenzten Flächen.

Wer jetzt investieren oder kaufen will, sollte genau prüfen: Außerhalb der Kernlagen wie Schwabing oder Maxvorstadt lassen sich noch relativ günstigere Alternativen finden, während Bestandsimmobilien oft stabiler sind als Neubauten mit unkalkulierbaren Baukosten. Langfristig bleibt München ein sicherer Hafen für Kapital – doch der Einstieg wird zunehmend zum Luxus, den sich nur wenige leisten können. Die nächste Preisrunde könnte schon bald zeigen, ob der Markt an seine Grenzen stößt oder weiter ungebremst wächst.