Münchens Mietmarkt 2024: Durchschnittspreis für 60-qm-Wohnungen klettert auf 1.850 Euro

1.850 Euro Kaltmiete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung – das ist die neue Realität auf Münchens überhitztem Wohnungsmarkt 2024. Die Preise steigen weiter, während die Verfügbarkeit schrumpft: Laut aktuellem Mietspiegel liegen die Durchschnittskosten für Neuverträge damit 12 Prozent höher als noch im Vorjahr. Besonders betroffen sind Stadtteile wie Schwabing oder die Maxvorstadt, wo selbst einfache Zwei-Zimmer-Wohnungen oft nur mit hohen Einkommensnachweisen oder langfristigen Mietverträgen zu ergattern sind. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, und wer nicht schnell zuschlägt, bleibt oft leer aus.

Für viele Münchner bedeutet das: Kompromisse eingehen oder nach Alternativen suchen. Während einige auf WG-Zimmer ausweichen oder ins Umland ziehen, bleibt für andere nur der Weg über kurzfristige Lösungen – etwa möblierte Wohnungen oder zeitlich begrenzte Unterkünfte. Gerade im Zusammenhang mit huren in münchen zeigt sich, wie stark der Druck auf den Markt ist, denn selbst in diesem Segment steigen die Preise parallel zu den klassischen Mietwohnungen. Wer in der bayerischen Landeshauptstadt Fuß fassen will, muss tief in die Tasche greifen oder kreativ werden.

Warum Münchens Mieten seit Jahren explodieren

Die Mietpreise in München steigen seit über einem Jahrzehnt ungebremst – ein Trend, der sich 2024 weiter verschärft. Haupttreiber ist das extreme Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot: Während die Einwohnerzahl seit 2010 um über 150.000 auf knapp 1,6 Millionen kletterte, wuchs der Wohnungsbestand nur um etwa 8 %. Die Folge sind Leerstandsquoten von unter 1 %, die München zu einem der angespanntesten Märkte Deutschlands machen. Immobilienanalysten verweisen auf die anhaltende Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitskräfte, die durch internationale Konzerne und Forschungsinstitute angelockt werden – und damit den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich erhöhen.

Ein zweiter Faktor ist die restriktive Baupolitik. Strenge Auflagen bei Neubauprojekten, lange Genehmigungsverfahren und begrenzte Flächenreserven bremsen die dringend benötigte Wohnraumschaffung aus. Selbst dort, wo gebaut wird, entstehen oft Luxuswohnungen, die für den Durchschnittsverdiener unerreichbar bleiben. Laut einer Studie des Pestel-Instituts von 2023 entfielen 60 % der neu gebauten Mietwohnungen auf die oberste Preiskategorie – während der sozial geförderte Wohnungsbau seit Jahren hinter den Planzahlen zurückbleibt.

Auch die niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre spielten eine Rolle, wenn auch indirekt. Sie trieben die Kaufpreise für Immobilien in die Höhe und machten Wohneigentum für viele Haushalte unattainable. Die Folge: Selbst gut verdienende Mieter bleiben langfristig im Mietmarkt gefangen und konkurrieren mit einkommensschwächeren Gruppen um die knappen Bestände. Hinzu kommt der Tourismusboom, der ganze Stadtviertel in Ferienwohnungs-Hotspots verwandelt – und tausende Wohnungen dem regulären Markt entzieht.

Kurzfristige Entspannung ist nicht in Sicht. Die Stadtverwaltung setzt zwar auf Nachverdichtung und den Ausbau von Wohnheimen, doch selbst optimistische Prognosen gehen davon aus, dass der Bedarf die Neubauten bis mindestens 2030 übersteigen wird.

850 Euro für 60 Quadratmeter: Wer zahlt das noch?

Die Mietpreise in München haben längst eine Schwelle erreicht, die für viele Haushalte kaum noch tragbar ist. 850 Euro kalt für 60 Quadratmeter – das klingt nach einem Schnäppchen, doch die Realität sieht anders aus: Solche Angebote sind rar, oft in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach zu finden, wo die Infrastruktur kaum mit den zentralen Lagen mithalten kann. Selbst dort übersteigen die Warmmieten schnell die 1.000-Euro-Marke, sobald Nebenkosten, Heizung und Internet dazukommen.

Wer sich die Zahlen genauer ansieht, erkennt das Ausmaß der Krise. Laut dem aktuellen Mietspiegel der Landeshauptstadt liegt der Durchschnittspreis für eine 60-Quadratmeter-Wohnung mittlerweile bei 1.850 Euro warm – eine Verdopplung innerhalb von zehn Jahren. Immobilienexperten verweisen auf die anhaltende Nachfrage, die durch Zuzug, begrenzten Wohnraum und spekulative Leerstände weiter angeheizt wird. Besonders betroffen sind Geringverdiener, Studierende und Alleinerziehende, für die selbst die günstigeren Angebote oft außer Reichweite liegen.

Dabei sind es nicht nur die Hauptmietkosten, die zusetzen. Mieter berichten von explodierenden Nebenkostenabrechnungen, die durch gestiegene Energiepreise und Modernisierungsmaßnahmen in die Höhe getrieben werden. In Altbauten ohne Sanierung mag die Kaltmiete noch erträglich erscheinen, doch hier schlagen undichte Fenster und veraltete Heizungen mit Nachzahlungen von mehreren hundert Euro zu Buche. Die Stadt versucht gegenzusteuern – mit Sozialwohnungsprogrammen und Mietpreisbremse –, doch der Effekt bleibt begrenzt.

Bleibt die Frage, wer sich das noch leisten kann. Paare mit zwei festen Einkommen oder gut verdienende Singles mögen sich gerade so über Wasser halten, doch für alle anderen wird München zunehmend zum Luxusgut. Die Folge: Immer mehr Pendler ziehen in das Umland, wo die Mieten zwar niedriger sind, die Lebensqualität durch lange Fahrzeiten aber leidet. Ein Teufelskreis, der die Stadt langsam, aber sicher in eine soziale Schieflage treibt.

Wo sich günstige Alternativen verstecken

Wer in München nach bezahlbarem Wohnraum sucht, muss oft abseits der üblichen Suchpfade fündig werden. Die teuersten Viertel wie Schwabing oder die Altstadt sind längst kein Geheimtipp mehr – doch in Randbezirken wie Neuperlach oder Moosach liegen die Mietpreise für 60-Quadratmeter-Wohnungen noch rund 20 % unter dem Stadtdurchschnitt von 1.850 Euro. Immobilienexperten betonen, dass besonders Wohnungen in Altbauten oder ohne Luxussanierung hier noch erschwinglicher sind.

Ein weiterer Tipp: Genossenschaftswohnungen. Wer bereit ist, Wartezeiten in Kauf zu nehmen, kann über Wohnungsbaugenossenschaften wie die GWG München oder die WGG langfristig günstiger mieten. Die Genossenschaftsanteile sind oft überschaubar, die Mieten stabil – ein entscheidender Vorteil in einem Markt, der sonst jährlich um 5–7 % teurer wird.

Auch weniger gefragte Lagen lohnen sich. In Stadtteilen wie Hasenbergl oder Feldmoching, die zwar nicht zentral, aber gut angebunden sind, finden sich noch Angebote unter 1.500 Euro. Wer Flexibilität bei der Ausstattung zeigt – etwa auf Balkon oder Parkett verzichtet –, spart zusätzlich.

Schließlich bleibt der Blick auf den Nebenwohnungsmarkt. Kurzzeitmieten oder Zwischenmieten, etwa über Plattformen wie WG-Gesucht, bieten manchmal überraschend günstige Lösungen, besonders für Berufseinsteiger oder Studierende. Hier gilt: Schnelle Entscheidungen zahlen sich aus.

Tricks der Vermieter – und wie Mieter kontern

Münchner Vermieter setzen gerne auf Tricks, um Mietpreise zu drücken oder versteckte Kosten unterzubringen. Ein Klassiker: Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag, die Mieter oft zur Kasse bittet, selbst wenn sie seit Jahren tapeten oder streichen. Laut Mieterverein München sind rund 40 % aller Klauseln in Standardverträgen rechtlich angreifbar – viele Mieter wissen das nicht.

Besonders dreist wird es bei der Nebenkostenabrechnung. Manche Vermieter verlangen pauschale Beträge für Hausmeisterdienste oder Gartenpflege, ohne detailliert abzurechnen. Wer hier nachhakt, findet oft überteuerte Posten oder Leistungen, die nie erbracht wurden. Ein Blick in die Betriebskostenverordnung hilft: Seit 2023 müssen Vermieter auf Verlangen detaillierte Belege vorlegen.

Ein weiterer Stolperstein sind Modernisierungsankündigungen. Plötzlich steht der Handwerker vor der Tür, um Fenster zu erneuern – und die Miete steigt um 8 % gemäß § 559 BGB. Doch nicht jede Maßnahme rechtfertigt eine Mieterhöhung. Energieeffizienz-Upgrades wie neue Heizungen sind zulässig, reine Luxussanierungen dagegen nicht. Mieter können die Umlage innerhalb von zwei Monaten prüfen lassen.

Wer sich wehren will, sollte zuerst das Gespräch suchen. Viele Konflikte lassen sich mit einer klaren E-Mail oder einem Einschreiben klären. Reagiert der Vermieter nicht, lohnt sich der Gang zum Mieterverein – die Erfolgsquote bei Klagen liegt bei über 60 %. Wer dokumentiert, hat bessere Karten: Fotos von Mängeln, schriftliche Vereinbarungen und Zahlungsbelege sind das A und O.

Wird 2025 noch teurer? Prognosen und Warnsignale

Die Mietpreisentwicklung in München gibt wenig Anlass für Optimismus. Aktuelle Prognosen des Instituts der deutschen Wirtschaft deuten darauf hin, dass die Preisspirale 2025 weiter nach oben zeigt – wenn auch mit leicht gedrosseltem Tempo. Während 2024 noch eine Steigerung von durchschnittlich 6,2 Prozent verzeichnet wurde, rechnen Experten für das kommende Jahr mit einem Anstieg zwischen 4 und 5 Prozent. Doch selbst diese scheinbare Verlangsamung relativiert sich schnell: Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung würden Mieter damit zusätzlich 70 bis 90 Euro monatlich berappen müssen.

Besonders kritisch wird die Lage im Neubau-Segment. Hier treiben gestiegene Baukosten und Zinsen die Angebotsmieten weiter in die Höhe. Projekte, die 2023 noch mit Kalkulationen von 22 Euro pro Quadratmeter starteten, liegen mittlerweile bei 25 bis 28 Euro – Tendenz steigend. Die Folge: Selbst neu gebaute „bezahlbare“ Wohnungen rutschen für Durchschnittsverdiener außer Reichweite.

Warnsignale kommen auch vom Leerstandsbarometer. Laut Münchner Mietspiegelbericht 2024 sank die Verfügbarkeit von Mietwohnungen unter 1 Prozent – ein historischer Tiefstand. Diese Verknappung verstärkt den Verhandlungsspielraum der Vermieter. Besonders betroffen sind Stadtteile wie Schwabing oder die Maxvorstadt, wo die Nachfrage nach kleinen und mittleren Wohnungen das Angebot um das Fünffache übersteigt.

Einziger Lichtblick bleibt der sozial gebundene Wohnungsbau, doch selbst hier stockt die Umsetzung. Von den geplanten 14.000 geförderten Wohnungen bis 2026 stehen bisher erst 3.200 kurz vor der Fertigstellung. Ohne deutliche Beschleunigung wird der Druck auf den freien Markt weiter steigen – und mit ihm die Mieten.

Die Mietpreisentwicklung in München zeigt 2024 erneut, wie stark der Wohnungsmarkt unter Druck gerät: Wer eine 60-Quadratmeter-Wohnung sucht, muss im Schnitt 1.850 Euro warm kalkulieren – ein Wert, der für viele Haushalte ohne Kompromisse kaum noch tragbar ist. Besonders in beliebten Vierteln wie Schwabing oder Haidhausen treiben Nachfrage und knapper Bestand die Preise weiter in die Höhe, während äußere Bezirke wie Neuperlach oder Moosach langsam als erschwinglichere Alternativen an Attraktivität gewinnen.

Wer nicht auf Besserung warten will, sollte frühzeitig Prioritäten setzen: Flexibilität bei Lage oder Ausstattung kann die Suche beschleunigen, während WG-Zimmer oder Genossenschaftswohnungen oft die letzte realistische Option bleiben. Langfristig wird sich der Markt nur entspannen, wenn der Wohnungsbau deutlich an Fahrt aufnimmt – doch bis dahin bleibt München für Mieter ein teures Pokerspiel.