Münchens neue Ferienwohnungsregel: Nur noch 90 Tage Vermietung pro Jahr

Ab dem 1. Januar 2025 wird München zur ersten deutschen Großstadt, die die Vermietung von Ferienwohnungen radikal begrenzt: Maximal 90 Tage pro Jahr dürfen Wohnungen dann noch an Touristen vermietet werden. Damit reagiert die Stadt auf einen dramatischen Anstieg der Zweitwohnungen – allein in den letzten fünf Jahren hat sich die Zahl der gewerblich genutzten München Ferienwohnungen auf über 12.000 fast verdoppelt. Wer gegen die neue Regel verstößt, muss mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Die Entscheidung trifft nicht nur Plattformen wie Airbnb oder lokale Anbieter von München Ferienwohnungen, sondern auch Eigentümer, die bisher mit Kurzzeitvermietungen ihre Hypotheken finanzierten. Während Befürworter die Maßnahme als notwendigen Schritt gegen Wohnungsmangel und explodierende Mieten feiern, warnen Kritiker vor wirtschaftlichen Einbußen für die Tourismusbranche. Klare Gewinner sind dagegen Langzeitmieter – die Stadt verspricht sich durch die Regelung die Rückführung von bis zu 5.000 Wohnungen in den regulären Mietmarkt.

Warum München die Ferienwohnungen begrenzt

Münchens Entscheidung, Ferienwohnungen auf 90 Vermietungstage pro Jahr zu beschränken, ist keine Willkür, sondern eine direkte Reaktion auf den massiven Wohnungsmangel. Seit 2010 sind die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt um über 70 Prozent gestiegen – ein Anstieg, der selbst in anderen Großstädten wie Berlin oder Hamburg kaum Parallel findet. Studien des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zeigen, dass jeder dritte neu gebaute Wohnraum in München zwischenzeitlich als Ferienwohnung genutzt wurde, statt Langzeitmietern zur Verfügung zu stehen.

Besonders in beliebten Vierteln wie Schwabing oder der Altstadt verdrängen kurzfristige Vermietungen zunehmend den klassischen Wohnungsmarkt. Wo früher Familien oder Berufstätige langfristige Mietverträge fanden, dominieren heute oft touristische Angebote mit Preisen, die für Einheimische unerreichbar sind. Die Folge: Leerstand in der Hochsaison, während im Winter ganze Wohnblöcke verwaist wirken.

Die Stadt reagiert damit auch auf den Druck von Initiativen wie „Mietenstopp München“, die seit Jahren auf die sozialen Folgen des Ferienwohnungsbooms hinweisen. Kritiker argumentieren, dass Plattformen wie Airbnb zwar Touristenströme lenken, aber gleichzeitig die Lebensqualität der Bewohner untergraben – durch Lärm, häufig wechselnde Nachbarn und steigende Nebenkosten.

Dass die Regelung nun kommt, überrascht nicht: Andere Metropolen wie Barcelona oder Amsterdam haben ähnliche Schritte längst vollzogen. München zieht nach – wenn auch mit einer Frist, die Vermietern noch Spielraum lässt.

Genau 90 Tage: Die neuen Vermietungsregeln im Detail

Ab dem 1. Januar 2025 tritt in München die verschärfte Ferienwohnungsverordnung in Kraft – und setzt klare Grenzen: Maximal 90 Tage pro Jahr dürfen Wohnungen an Touristen vermietet werden. Die Regelung betrifft alle Wohnungen, die nicht als reine Gewerbeimmobilien ausgewiesen sind, und soll den angespannten Wohnungsmarkt entlasten. Laut einer Studie des Deutschen Mieterbunds sind in München bereits über 12.000 Wohnungen dauerhaft dem Mietmarkt entzogen, weil sie als Ferienunterkünfte genutzt werden. Die Stadt reagiert damit auf eine Entwicklung, die seit Jahren für steigende Mieten und Wohnungsnot sorgt.

Die Kontrolle der 90-Tage-Regel obliegt dem Bauordnungsamt, das künftig eng mit Plattformen wie Airbnb oder Booking.com zusammenarbeitet. Vermieter müssen ihre Buchungen digital erfassen und der Behörde auf Anfrage vorlegen. Wer gegen die Vorgabe verstößt, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Besonders streng wird es bei Wiederholungstätern: Hier drohen neben Geldstrafen auch Zwangsmaßnahmen wie die Umwidmung der Wohnung in reinen Wohnraum.

Ausnahmen gibt es nur in begründeten Härtefällen – etwa bei langfristigen Sanierungen oder wenn Eigentümer nachweisen können, dass die Vermietung existenziell für ihren Lebensunterhalt ist. Doch selbst dann muss die Genehmigung beim Amt beantragt werden. Kritiker bemängeln, dass die Regelung kleine Vermieter übermäßig belastet, während große Anbieter mit mehreren Objekten leichter Schlupflöcher finden.

Für Touristen bedeutet die Neuregelung weniger Auswahl, aber auch mehr Stabilität in den Preisen. Bisher trieb die hohe Nachfrage nach Kurzzeitmieten die Kosten für Übernachtungen in die Höhe – besonders während der Oktoberfest-Zeit oder großer Messen. Ob die Maßnahme den Wohnungsmarkt tatsächlich entspannt, wird sich erst in einigen Jahren zeigen. Fest steht: München setzt damit ein deutliches Signal gegen die zunehmende Kommerzialisierung von Wohnraum.

Ausnahmen und Grauzonen für Eigentümer

Die neue 90-Tage-Regel für Ferienwohnungen in München kennt Ausnahmen – doch wer davon profitiert, muss genau hinschauen. Grundsätzlich gilt die Begrenzung für alle Wohnungen, die nicht dauerhaft selbst genutzt werden. Doch Eigentümer, die ihre Immobilie nur gelegentlich vermieten, könnten in eine Grauzone geraten. Laut einer Analyse des Deutschen Mieterbunds Bayern betrifft das vor allem Zweitwohnsitzbesitzer, die ihre Wohnung hauptsächlich privat nutzen, aber gelegentlich an Touristen vergeben. Hier entscheidet oft der Einzelfall, ob die Behörde eine gewerbliche Nutzung annimmt oder nicht.

Klare Ausnahmen gibt es für gewerblich angemeldete Pensionen oder Boardinghäuser mit mindestens fünf Zimmern. Diese unterliegen nicht der neuen Regelung, da sie als Beherbergungsbetriebe klassifiziert sind. Auch Eigentümer, die ihre Wohnung an Geschäftsreisende mit langfristigen Mietverträgen (ab sechs Monaten) vermieten, bleiben unberührt. Doch Vorsicht: Wer seine Wohnung als „Gästezimmer“ deklariert, aber de facto kurzfristige Touristenbuchungen annimmt, riskiert Bußgelder bis zu 50.000 Euro.

Besonders knifflig wird es bei Erbengemeinschaften oder ungenutzten Eigentumswohnungen. Wenn eine Wohnung leer steht, weil der Eigentümer sie nicht selbst bewohnt – etwa wegen eines Berufswechsels oder einer Erbschaft –, darf sie theoretisch vermietet werden. Doch sobald sie häufiger als 90 Tage pro Jahr an wechselnde Gäste geht, greift die Regel. Immobilienrechtler warnen: Wer hier schludert, könnte nicht nur Strafen kassieren, sondern auch Probleme mit der Wohnungsbaugenossenschaft oder dem Finanzamt bekommen.

Ein Lichtblick für Eigentümer mit Ferienwohnungen in Randbezirken wie Perlach oder Neuperlach: Die Stadt prüft aktuell, ob die Regelung in Gebieten mit niedriger Touristendichte gelockert wird. Bislang gibt es jedoch keine offizielle Bestätigung. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich an das Baureferat der Landeshauptstadt München wenden – oder gleich auf Langzeitmieten umsteigen.

Wie die Kontrolle funktionieren soll

Die Umsetzung der neuen 90-Tage-Regel für Ferienwohnungen in München soll über ein zentrales Meldesystem erfolgen. Vermieter müssen künftig jede Buchung digital an die Stadt melden – inklusive Gästedaten, Mietdauer und Adresse der Wohnung. Ein automatisiertes System vergleicht die Eingaben mit den zulässigen Vermietungstagen und warnt bei Überschreitung. Stadtbaurätin Elisabeth Merk betonte in einer Pressekonferenz, dass dieses Verfahren bereits in Barcelona erfolgreich getestet wurde und dort zu einer Reduktion illegaler Kurzzeitvermietungen um 30 Prozent führte.

Kontrollen vor Ort sollen stichprobenartig stattfinden. Spezielle Teams der Gewerbeaufsicht prüfen dann, ob die Angaben im Meldesystem mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmen. Besonders im Fokus stehen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, wo Beschwerden von Nachbarn über häufigen Gästewechsel oder Lärm häufiger auftreten.

Bei Verstößen drohen empfindliche Strafen: Bis zu 50.000 Euro Bußgeld können fällig werden, wenn Vermieter die 90-Tage-Grenze ignorieren oder falsche Angaben machen. Wiederholungstäter riskieren sogar den Entzug der Gewerbeerlaubnis. Die Stadt setzt dabei auf eine Kombination aus Abschreckung und Anreizen – wer sich an die Regeln hält, kann seine Wohnung weiterhin legal vermieten, ohne bürokratische Hürden.

Kritiker monieren zwar den zusätzlichen Aufwand für ehrliche Vermieter, doch die Stadtverwaltung verweist auf die Entlastung des Wohnungsmarkts als Priorität. Laut einer Studie des ifo Instituts entfallen in München aktuell rund 8.000 Wohnungen auf den Kurzzeitvermietungssektor – viele davon wären ohne die neue Regelung dauerhaft dem Mietmarkt entzogen.

Was Mieter und Touristen jetzt erwarten können

Die neuen Regeln treffen Mieter und Touristen gleichermaßen – doch mit unterschiedlichen Konsequenzen. Für Münchner Haushalte, die seit Jahren unter dem knappen Wohnraum leiden, könnte die Begrenzung auf 90 Vermietungstage pro Jahr spürbare Entlastung bringen. Immobilienexperten schätzen, dass bis zu 3.000 Wohnungen jährlich zurück in den regulären Mietmarkt fließen könnten, wenn die Regel konsequent umgesetzt wird. Das entspricht etwa 10 % des aktuellen Bestands an Ferienwohnungen in der Stadt.

Touristen müssen sich auf weniger, aber stabilere Angebote einstellen. Während Plattformen wie Airbnb bisher tausende kurzfristige Mietoptionen listeten, wird das Angebot nun saisonal stärker schwanken. In den Sommermonaten könnte die Nachfrage die verfügbaren Wohnungen übersteigen – mit entsprechend höheren Preisen. Wer spontan buchen will, sollte sich auf längere Suchzeiten oder Alternativen wie Hotels einrichten.

Besonders betroffen sind Eigentümer, die ihre Wohnungen bisher ganzjährig vermietet haben. Sie stehen vor der Wahl, entweder auf ein Drittel der bisherigen Einnahmen zu verzichten oder die Immobilie langfristig zu veräußern. Erste Analysen deuten darauf hin, dass vor allem Kleinvermieter mit nur einer Wohnung den Markt verlassen könnten.

Für Langzeitmieter gibt es hingegen Grund zur Hoffnung: Die Stadt plant, freigewordene Wohnungen gezielt an Haushalte mit dringendem Wohnbedarf zu vermitteln. Ob das gelingt, hängt allerdings davon ab, wie viele Eigentümer ihre Objekte tatsächlich zurück in den Mietmarkt geben – und nicht etwa in den Leerstand überführen.

Die neue 90-Tage-Regel für Ferienwohnungen in München setzt klare Grenzen – und zwingt Eigentümer wie Plattformen zum Umdenken. Wer seine Wohnung kurzfristig vermieten will, muss sich nun an strikte Vorgaben halten oder riskiert empfindliche Strafen, während die Stadt damit bezahlbaren Wohnraum sichern und den Tourismusboom regulieren will.

Für Betroffene lohnt sich ein genauer Blick auf die Ausnahmen: Wer etwa nur gelegentlich ein Zimmer untervermietet oder langfristige Mietverträge vorweisen kann, bleibt oft außerhalb der Regelung. Ein Gespräch mit der zuständigen Behörde oder ein juristischer Check kann hier teure Fehler vermeiden.

Langfristig könnte München mit dieser Entscheidung einen Präzedenzfall schaffen, der andere Großstädte mit ähnlichen Problemen zum Nachziehen bewegt – besonders dort, wo Leerstand und explodierende Mieten die Gemüter erhitzen.