Münchner Lagerflächen ab 12 m²: Preise und Top-Standorte im Vergleich

München verzeichnet seit 2022 einen Anstieg der Mietpreise für Lagerflächen um durchschnittlich 8,3 % – mit Spitzenwerten in zentralen Lagen wie Schwabing oder Maxvorstadt. Während private Haushalte oft nach flexiblen Kleinstflächen suchen, drängen gleichzeitig Start-ups und Mittelständler auf bezahlbare Logistiklösungen in der Stadt. Der Markt reagiert mit einem breiten Angebot: Von hochsicherheitsgeprüften Gewerbehallen bis zu smarten Selfstorage-Einheiten ab 12 m², die sich per App buchen lassen. Doch nicht jede Lagerlösung hält, was sie verspricht – besonders bei versteckten Nebenkosten oder schlechter Anbindung.

Wer in München Lagerraum mieten will, steht vor einer einfachen Rechnung: Standort und Ausstattung bestimmen den Preis, aber auch die langfristigen Betriebskosten. Eine 15-m²-Fläche in Perlach kostet monatlich etwa 180 €, während vergleichbare Räume in der Innenstadt schnell 300 € überschreiten. Die Nachfrage nach kurzfristigen Mietverträgen steigt dabei besonders bei Online-Händlern und Umzugsplanern, die keine langfristigen Bindungen eingehen wollen. Doch nicht nur der Quadratmeterpreis zählt – entscheidend sind auch Öffnungszeiten, Klimatisierung oder die Nähe zu Autobahnen wie der A99. Wer Lagerraum in München mietet, sollte daher Standorte wie Moosach oder Freimann genauer prüfen: Hier kombinieren sich günstige Tarife mit guter Infrastruktur.

Preise pro Quadratmeter im Münchner Vergleich

Münchens Lagerflächenmarkt zeigt deutliche Preisdifferenzen zwischen den Stadtteilen – und die Quadratmeterkosten hängen stark von Lage, Ausstattung und Nachfrage ab. Im zentralen Bezirk Maxvorstadt liegen die Mietpreise für Lagerräume aktuell zwischen 18 und 25 Euro pro m² pro Jahr, während in peripheren Gebieten wie Moosach oder Perlach bereits ab 12 Euro m²/Jahr Angebote zu finden sind. Besonders gefragt sind klimatisierte Räume in Gewerbegebieten mit guter Anbindung an den Mittleren Ring, wo die Preise um bis zu 30 % über dem Durchschnitt liegen können.

Ein Blick auf die Daten des Gewerbeimmobilienreports Bayern 2023 bestätigt den Trend: Lagerflächen in Münchens Top-Lagen (Schwabing, Bogenhausen) kosten im Schnitt 22 Euro/m² – fast doppelt so viel wie in weniger zentralen Bezirken. Doch nicht nur die Stadtteillage treibt die Preise. Auch Faktoren wie Deckenhöhe (ab 3 Metern steigen die Kosten), Brandschutzstandards oder 24/7-Zugang schlagen mit Aufschlägen von 3 bis 8 Euro/m² zu Buche.

Wer Flexibilität sucht, findet in den äußeren Bezirken oft günstigere Konditionen. So liegen die Preise in Neuperlach oder Riem bei 14 bis 16 Euro/m², während Mikrolager-Anbieter in der Innenstadt für kleine Flächen (unter 20 m²) sogar bis zu 30 Euro/m² verlangen. Hier lohnt sich der Vergleich: Selbst innerhalb eines Bezirks können die Kosten um 20 % variieren, je nachdem, ob der Lagerraum in einem reinen Gewerbegebiet oder einem gemischten Viertel liegt.

Ein weiterer Kostentreiber ist die Vertragslaufzeit. Kurzzeitmieten (unter 12 Monate) sind in München selten unter 20 Euro/m² zu haben, während langfristige Verträge (ab 3 Jahren) oft Rabatte von 10 bis 15 % bieten. Wer bereit ist, auf Premium-Standorte zu verzichten, spart schnell 30 % – ohne auf grundlegende Infrastruktur wie Lastenaufzüge oder Sicherheitskameras zu verzichten.

Beliebte Stadtteile für Lagerräume und ihre Vorteile

Wer in München nach Lagerraum sucht, findet besonders in den Außenbezirken attraktive Optionen – mit deutlich günstigeren Quadratmeterpreisen als im Zentrum. Neuhausen-Nymphenburg gehört zu den gefragtesten Stadtteilen: Hier liegen die Mietpreise für Lagerflächen ab 12 m² bei durchschnittlich 8,50 €/m² pro Monat, rund 20 % unter dem innerstädtischen Durchschnitt. Der Vorteil? Exzellente Anbindung an die A9 und A99, ideal für Gewerbetreibende, die regelmäßig Waren umschlagen. Zudem punkten viele Objekte mit moderner Sicherheitstechnik und 24/7-Zugang, was besonders für Onlinehändler entscheidend ist.

Ebenfalls beliebt: Perlach im Süden Münchens. Der Stadtteil überzeugt durch seine Nähe zum Mittleren Ring und die gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Lagerhallen hier sind oft Teil größerer Gewerbegebiete, was Synergien für Logistikunternehmen schafft. Eine Studie des Bundesverbandes Deutscher Lager- und Logistikimmobilien zeigt, dass über 60 % der Mieter in Perlach die Kombination aus günstigen Mieten (ab 7,90 €/m²) und der Nähe zu Großhandelsmärkten wie dem Großmarkt München-Riem als Hauptgrund für ihre Wahl nennen.

Moosach zieht vor allem kleine Unternehmen und Privatpersonen an. Die Mietpreise beginnen bei 9,20 €/m², doch der Stadtteil glänzt mit einer hohen Dichte an Selfstorage-Anbietern, die flexible Vertragslaufzeiten bieten. Für Handwerker oder Künstler, die temporär Platz für Material oder Werke benötigen, ist das ein entscheidender Pluspunkt. Zudem ist die U-Bahn-Linie U3 nur wenige Gehminuten von den meisten Lagern entfernt – ein nicht zu unterschätzender Komfortfaktor.

Wer Wert auf absolute Kosteneffizienz legt, sollte Feldmoching ins Auge fassen. Hier liegen die Preise mit 6,80 €/m² am unteren Ende der Münchner Skala, ohne dass die Infrastruktur darunter leidet. Die Nähe zum Flughafen und zur A92 macht den Stadtteil besonders für Speditionen interessant. Allerdings sind die verfügbaren Flächen oft schneller vergeben – wer hier sucht, sollte zügig zuschlagen.

Flexible Mietmodelle: Kurzzeit vs. Langzeitverträge

Wer in München Lagerfläche mietet, steht oft vor der Wahl: kurzfristige Flexibilität oder langfristige Planungssicherheit. Die Nachfrage nach beiden Modellen wächst, doch die Unterschiede sind entscheidend. Kurzzeitverträge ab drei Monaten bieten Unternehmen und Privatpersonen maximale Anpassungsfähigkeit – ideal für saisonale Waren, Umzugsübergänge oder Projektlager. Laut einer aktuellen Marktanalyse des Bundesverbandes Deutscher Lager- und Logistikimmobilien (BDLI) nutzen bereits 38 % der Mieter in Großstädten wie München solche flexiblen Lösungen, um auf schwankende Bedarfe zu reagieren.

Langzeitverträge ab 12 Monaten punkten dagegen mit stabilen Konditionen und oft günstigeren Quadratmeterpreisen. In München liegen die Preise für langfristige Mietverträge im Schnitt 15–20 % unter denen von Monatsoptionen, besonders bei Flächen ab 20 m². Wer sich für mindestens zwei Jahre bindet, kann zusätzlich Sonderkonditionen wie kostenlose Regalsysteme oder Rabatte auf Versicherungen aushandeln. Für Start-ups oder wachsende Unternehmen lohnt sich hier eine genaue Kalkulation: Die Ersparnis über die Laufzeit gleicht oft die fehlende Flexibilität aus.

Ein häufig übersehener Vorteil von Kurzzeitmieten ist der einfache Standortwechsel. Wer etwa nur für die Weihnachtsaison oder ein Messeprojekt Lagerfläche in zentraler Lage wie Schwabing oder Neuhausen benötigt, spart sich langfristige Bindungen an weniger frequenzstarke Gebiete. Allerdings verlangen viele Anbieter für Verträge unter sechs Monaten höhere Kautionen oder Servicegebühren – ein Punkt, der im Kleingedruckten oft versteckt liegt.

Die Entscheidung hängt letztlich vom individuellen Bedarf ab. Während Online-Händler mit schwankenden Beständen von monatlich kündbaren Verträgen profitieren, setzen etablierte Handwerksbetriebe oder Archivdienstleister auf langfristige Partnerschaften mit Lageranbietern. Ein Tipp von Branchenkennern: Wer unsicher ist, sollte zunächst eine kurze Laufzeit wählen und bei Bedarf verlängern – viele Münchner Anbieter bieten diese Option ohne Preisaufschlag an.

Zusatzkosten, die Mieter oft übersehen

Wer in München Lagerfläche mietet, rechnet oft nur mit der monatlichen Grundmiete. Doch die Nebenkosten können die Gesamtkosten um bis zu 30 % in die Höhe treiben – besonders in begehrten Stadtteilen wie Schwabing oder Haidhausen. Laut einer aktuellen Marktanalyse des Bundesverbandes Lager- und Logistikimmobilien zahlen Mieter im Schnitt 2,50 €/m² zusätzlich für Betriebskosten, die von Abfallentsorgung bis Versicherung reichen. Wer diese Posten ignoriert, riskiert böse Überraschungen bei der ersten Nebenkostenabrechnung.

Ein oft unterschätzter Kostenfaktor sind die Sondernutzungsgebühren für Lagerhallen mit speziellen Anforderungen. Braucht man etwa klimatisierte Räume für empfindliche Waren oder Hochregallager mit Gabelstapler-Zugang, schlagen zusätzliche Gebühren von 0,80 € bis 1,50 €/m² zu Buche. Auch die Kaution wird gerne vergessen: Während Wohnungsmieten meist zwei bis drei Kaltmieten verlangen, sind bei Gewerbeobjekten bis zu sechs Monatsmieten üblich – bei 50 m² Lagerfläche schnell 3.000 € und mehr.

Hinzu kommen versteckte Ausgaben wie Umzugs- und Einlagerungskosten. Viele Anbieter locken mit günstigen Quadratmeterpreisen, berechnen aber extra für Palettenstellung, Verpackungsmaterial oder sogar das Befüllen der Regale durch eigenes Personal. Ein Münchner Logistikdienstleister berichtete kürzlich von einem Fall, in dem ein Mieter für das Umräumen von 20 Paletten überraschend 450 € bezahlen musste – obwohl der Mietvertrag diese Leistung als „inklusive“ auswies. Hier lohnt sich ein genauer Blick in die Kleingedruckten.

Nicht zu vernachlässigen sind die laufenden Kosten für Zugang und Sicherheit. Einige Lageranlagen verlangen Gebühren für 24/7-Zutritt, Alarmanlagen oder Videoüberwachung. In peripheren Lagen wie Freimann oder Aubing können zudem höhere Transportkosten anfallen, wenn Lieferanten oder Kunden häufig anfahren müssen. Wer hier sparen will, sollte Standorte mit guter Anbindung an den Mittleren Ring oder U-Bahn-Linien (z. B. U6 Richtung Fröttmaning) bevorzugen.

Trends: Wie sich der Lagerflächenmarkt entwickelt

Der Münchner Lagerflächenmarkt zeigt seit 2022 eine klare Zweiteilung: Während die Nachfrage nach kleinen Lagereinheiten unter 20 m² um 18 % gestiegen ist, stagnieren die Preise für größere Flächen über 50 m². Das liegt vor allem am boomenden E-Commerce und der zunehmenden Urbanisierung. Immer mehr Privatpersonen und Kleinunternehmer suchen flexible Lösungen für Warenlagerung, Hobbyausrüstung oder saisonale Bestände – ohne langfristige Verträge.

Besonders gefragt sind Standorte mit guter Anbindung an den MVV. Lagerhäuser in der Nähe von U-Bahn-Haltestellen wie Moosach oder Fröttmaning verzeichnen eine Auslastung von über 90 %, obwohl die Mieten hier mit 12–15 €/m² zu den höchsten in München zählen. Dagegen bieten periphere Stadtteile wie Neuperlach oder Obersendling oft günstigere Konditionen bei ähnlich guter Infrastruktur.

Laut dem Bundesverband Logistik (BVL) wird sich dieser Trend bis 2025 fortsetzen. Die Nachfrage nach Mikro-Lagerflächen (10–30 m²) wächst dreimal so schnell wie der Gesamtmarkt. Gründe sind die steigende Zahl von Homeoffice-Arbeitsplätzen und der Bedarf an dezentralen Logistiklösungen für Same-Day-Delivery-Dienste.

Ein weiterer Faktor ist die Digitalisierung: Viele Anbieter setzen auf smarte Buchungssysteme und 24/7-Zugang per App. Das zieht vor allem junge Unternehmer an, die Wert auf Flexibilität legen. Gleichzeitig steigt der Druck auf traditionelle Lagerhausbetreiber, ihre Services zu modernisieren.

Kurzfristig könnte der Markt durch steigende Baukosten und begrenzte Flächenreserven in München weiter verknappen. Wer jetzt nach günstigen Optionen sucht, sollte auf Kooperationsmodelle wie Shared Storage achten – oder frühzeitig in weniger zentral gelegenen Stadtteilen reservieren.

Wer in München nach Lagerfläche sucht, findet ab 12 m² flexible Lösungen zu Preisen zwischen 8 und 25 € pro Quadratmeter – je nach Lage, Ausstattung und Vertragslaufzeit. Besonders lohnend sind Standorte wie Moosach oder Perlach, die günstige Mieten mit guter Anbindung verbinden, während zentrale Lagen wie Schwabing oder die Innenstadt zwar teurer ausfallen, dafür aber maximale Erreichbarkeit bieten.

Für Unternehmen mit regelmäßigem Lagerbedarf empfiehlt sich der Vergleich mehrerer Anbieter, um versteckte Kosten wie Servicegebühren oder Mindestmietzeiten zu vermeiden; private Nutzer sollten auf kurzfristige Mietmodelle oder Shared-Lagerflächen achten. Mit der wachsenden Nachfrage nach urbanen Logistiklösungen wird sich das Angebot in den kommenden Jahren weiter ausdifferenzieren – wer früh plant, sichert sich die besten Konditionen.