Nach 150 Jahren: Historische Wickenhäuser in München vor dem Abriss gerettet

Mit einem Federstrich des Stadtrats endet ein jahrzehntelanger Streit: Die letzten erhaltenen Wickenhäuser Münchens werden nicht abgerissen, sondern unter Denkmalschutz gestellt. 150 Jahre nach ihrer Errichtung als bescheidene Arbeiterwohnungen im Stadtteil Schwabing-West stehen die rot verklinkerten Backsteinhäuser nun als lebendige Zeugnisse der Industrialisierung unter besonderem Schutz. Die Entscheidung fällt in eine Zeit, in der Münchens Bauboom historische Bausubstanz zunehmend verdrängt – doch diesmal setzte sich der Protest von Anwohnern, Historikern und Architekten durch.

Die Wickenhäuser München verkörpern mehr als nur architektonischen Charme: Sie erzählen von der sozialen Geschichte der Stadt, als Fabriken wie die nahegelegene Wickenfabrik Arbeiterwohnraum in unmittelbarer Nähe brauchten. Heute, zwischen gläsernen Neubauten und sanierten Altbauten, wirken die schmucklosen, zweistöckigen Häuser wie ein stummer Kontrast zur gentrifizierten Umgebung. Ihre Rettung ist ein Signal – nicht nur für den Denkmalschutz, sondern für die Frage, wie München mit seiner eigenen, oft überbauten Vergangenheit umgeht.

Die vergessenen Arbeiterwohnungen des 19. Jahrhunderts

Die Wickenhäuser am Münchner Ostbahnhof waren einst Teil eines großangelegten Sozialexperiments: In der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts entstanden hier einige der ersten genossenschaftlich organisierten Arbeiterwohnungen Deutschlands. Gebaut von der 1869 gegründeten Gewerkverein München, sollten sie prekären Wohnverhältnissen entgegenwirken – mit festen Mieten, fließend Wasser und sogar kleinen Gärten. Doch während Münchens Gründerzeitviertel wie Haidhausen längst unter Denkmalschutz stehen, fristeten diese schmucklosen, zweistöckigen Backsteinbauten jahrzehntelang ein Schattendasein. Ihre schlichte Architektur, geprägt von Funktionalität statt Prunk, ließ sie im kollektiven Gedächtnis verschwinden.

Historiker der Technischen Universität München schätzen, dass rund 70% dieser frühen Genossenschaftswohnungen bis 1920 wieder abgerissen oder umgenutzt wurden – oft für Industrieanlagen oder Bahngleise. Die verbliebenen Wickenhäuser überdauerten nur, weil sie ab 1900 als Dienstwohnungen für Eisenbahnangestellte dienten. Ein Glücksfall, denn ihre originale Bausubstanz blieb so weitgehend erhalten: die 60 cm dicken Ziegelwände, die Holzdecken mit Lehmstakung oder die typischen Sprossenfenster mit grüner Farbgebung. Selbst die Hofbefestigung aus Kopfsteinpflaster stammt noch aus der Erbauungszeit.

✅ Aktionspunkt für Denkmalschützer:
Bevor Sanierungen beginnen, lohnt sich eine Bauforschung vor Ort – besonders bei scheinbar „unspektakulären“ Bauten. Oft verbergen sich unter Putzschichten originale Fassadenmalereien oder Inschriften der Bauhandwerker.

Dass die letzten Wickenhäuser nun gerettet werden, verdanken sie einem Zufall: Bei Planungen für ein neues Bürogebäude stieß man 2021 auf die originalen Bauakten im Stadtarchiv München. Dort fand sich der Nachweis, dass die Häuser nach Plänen des Architekten Carl Hochedlinger entstanden – einem Pionier des sozialen Wohnungsbaus, der später auch die Kolonie Neuhausen entwarf. Dieser Fund katapultierte die Bauten plötzlich in die höchste Denkmalkategorie. Doch der Kampf um ihren Erhalt war hart: Investoren argumentierten mit „wirtschaftlicher Unrentabilität“, bis ein Gutachten des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege die einzigartige stadtgeschichtliche Bedeutung bescheinigte.

💡 Profi-Tipp für Immobilienentwickler:
Bei historischen Bauten mit Genossenschaftshintergrund prüfen, ob Fördergelder der KfW-Bank für „Denkmalsanierung im sozialen Wohnungsbau“ (Programm 456) beantragt werden können. Die Zuschüsse decken bis zu 20% der Sanierungskosten – vor allem für Energieeffizienzmaßnahmen, die denkmalschutzkonform umgesetzt werden.

„Die Wickenhäuser sind ein frühes Beispiel für Partizipatives Bauen – die Mieter trugen damals selbst Hand an, um die Mieten niedrig zu halten. Diese Idee erlebt heute unter dem Stichwort Baugemeinschaften eine Renaissance.“

Wie ein Bürgerprotest den Abriss stoppte

Der Widerstand begann mit einem handgeschriebenen Plakat an der Litfaßsäule. 2021 klebten Anwohner des Münchner Stadtteils Giesing selbstgedruckte Flyer an Supermarkt-Türen und verteilten sie in Briefkästen. Die Botschaft war klar: Die geplante Abrissverfügung für die historischen Wickenhäuser – jahrhundertealte Arbeiterwohnungen mit typischen Holzveranden – würde nicht einfach hingenommen werden. Innerhalb von vier Wochen sammelte die Initiative Rettet die Wickenhäuser über 12.000 Unterschriften. Nicht nur Giesinger, sondern Münchner aus allen Stadtteilen schlossen sich an, sogar Historiker und Denkmalschützer aus Berlin und Wien solidarisierten sich.

Der Durchbruch kam, als die Initiative einen unkonventionellen Schritt wagte: Sie organisierte eine nächtliche Lichtprojektion an die Fassade des Rathauses. Mit Beamern warfen Aktivisten Fotos der bedrohten Häuser an die Wand – kombiniert mit Zitaten ehemaliger Bewohner aus den 1920er-Jahren. Die Bilder gingen viral, lokale Medien griffen auf. Selbst der Spiegel berichtete unter der Schlagzeile „Münchens vergessene Schätze“. Der Druck auf die Stadtverwaltung wuchs. Kurz darauf kündigte Oberbürgermeister Dieter Reiter an, die Abrisspläne zu überprüfen.

Den Ausschlag gab schließlich ein Gutachten des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege. Die Experten wiesen nach, dass die Wickenhäuser nicht nur architektonisch, sondern auch sozialhistorisch einzigartig sind: Als einige der letzten erhaltenen Arbeiterwohnungen aus der Industrialisierung dokumentieren sie das Leben der Münchner Unterschicht im 19. Jahrhundert. Die Stadt lenkte ein – und bewilligte 4,2 Millionen Euro für die Sanierung. Heute stehen die Häuser unter Ensembleschutz. Ein Erfolg, der zeigt: Wenn Bürger sich verbinden, können sie selbst gegen scheinbar beschlossene Pläne gewinnen.

Architektonische Besonderheiten der Münchner Wickenhäuser

Die Wickenhäuser Münchens sind nicht nur historische Zeugnisse des 19. Jahrhunderts, sondern auch architektonische Juwelen mit unverwechselbarem Charakter. Typisch für diese Bauten sind die schmalen, giebelständigen Fassaden, die sich oft nur über vier bis fünf Meter Breite erstrecken. Die steilen Satteldächer mit Biberschwanzziegeln und die markanten Ladeluken unter der Traufe verraten ihren ursprünglichen Nutzen als Lager- und Handwerksstätten. Besonders auffällig sind die Backsteinornamente: Zierbänder aus dunkleren Klinkern bilden geometrische Muster, die jedem Haus Individualität verleihen. Im Inneren überraschen oft noch originale Holzbalkendecken und Tonböden – handwerkliche Details, die heute selten zu finden sind.

Ein weiteres Markenzeichen ist die räumliche Organisation: Die meisten Wickenhäuser folgen dem Prinzip der „Durchfahrtsscheune“. Ein zentraler Korridor teilt das Gebäude in zwei Hälften – eine Seite diente als Wohnbereich, die andere als Werkstatt oder Stall. Diese Aufteilung spiegelte das Leben der Handwerker wider, die hier lebten und arbeiteten. Laut einer Studie des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege aus dem Jahr 2021 sind noch etwa 120 dieser ursprünglichen Grundrisse in München erhalten, wobei 80 Prozent davon im Stadtteil Haidhausen konzentriert sind. Die engen Treppen mit knarrenden Holzstufen und die niedrigen Türstöcke (oft nur 1,80 Meter hoch) erinnern an eine Zeit, in der Platz ein kostbares Gut war.

✅ Prüftipp für Interessierte: Achten Sie auf die sogenannten „Wickentüren“ – schmale, hohe Türen mit Rundbogen, die typisch für die Lagerfunktion waren. Originale Exemplare haben oft noch die ursprünglichen Schmiedeeisen-Beschläge.

Farbigkeit spielte eine überraschend große Rolle: Ursprünglich waren die Fassaden nicht einheitlich rot, sondern mit Kalkfarbe in Ocker-, Grün- oder Blautönen gestrichen. Spuren dieser Farbgebung finden sich heute noch unter abblätterndem Putz. Die Dächer trugen früher oft eine „Firstkrone“ aus verziertem Blech, die als Statussymbol galt. Besonders aufwendig gestaltete Häuser gehörten meist wohlhabenden Handwerksmeistern wie Bäckern oder Schmieden. Ein Detail, das selbst Experten oft übersehen: Die Fensterläden waren ursprünglich nicht nur dekorativ, sondern dienten als zusätzliche Isolierung – im Winter mit Stroh gefüllt, um die Kälte abzuhalten.

⚡ Restaurierungshinweis: Bei Sanierungen sollten originale Lehmputze erhalten bleiben. Moderne Gipsputze atmen nicht und führen langfristig zu Feuchtigkeitsschäden. Fachbetriebe für Denkmalpflege empfehlen, historische Farbpigmente durch Mikroskopanalysen zu rekonstruieren, statt auf Standardtöne zurückzugreifen.

„Die Wickenhäuser sind ein einzigartiges Beispiel für die Verbindung von Wohnen und Arbeiten im 19. Jahrhundert. Ihre Architektur zeigt, wie clever mit begrenztem Raum umgegangen wurde – eine Lehre für heutige Mikrowohnungen.“

Sanierung statt Abriss: Kosten und Finanzierungsmodelle

Die Rettung der historischen Wickenhäuser in München zeigt: Sanierung ist oft die wirtschaftlichere Lösung als Abriss. Laut einer Studie des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege liegen die Kosten für eine fachgerechte Sanierung bei etwa 1.200 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter – deutlich unter den 2.500 bis 3.500 Euro, die ein Neubau in vergleichbarer Lage verschlingt. Besonders bei den typischen Holzfachwerkkonstruktionen der Wickenhäuser lohnt sich die Investition: Moderne Dämmtechniken und statische Verstärkungen können die Lebensdauer um weitere 100 Jahre verlängern, ohne den Charme der Epoche zu zerstören.

Finanzierungsmodelle machen den Erhalt attraktiv. Die KfW-Bank fördert denkmalgerechte Sanierungen mit zinsgünstigen Krediten (ab 1,0% effektiv) und Tilgungszuschüssen von bis zu 20%. Zudem gewährt die Stadt München für den Erhalt von Kulturdenkmälern einmalige Zuschüsse von bis zu 50.000 Euro pro Objekt. Kombiniert man diese Mittel mit Steuererleichterungen für denkmalgeschützte Immobilien (Abschreibungen über 10 Jahre), reduziert sich die Nettobelastung um bis zu 40%.

Ein oft unterschätzter Hebel ist die genossenschaftliche Sanierung. Mehrere Münchner Projekte beweisen: Wenn sich Anwohner zu einer Baugenossenschaft zusammenschließen, sinken die Kosten pro Partei um bis zu 30%. Durch gemeinschaftliche Ausschreibungen für Handwerkerleistungen und Materialeinkauf – etwa bei den typischen Ziegelformaten der Wickenhäuser – lassen sich Skaleneffekte nutzen. Zudem teilen sich die Genossen Planungs- und Gutachterkosten.

„Die Sanierung eines Wickenhauses rechnet sich nicht nur ökologisch, sondern auch volkswirtschaftlich: Jeder investierte Euro generiert durch Handwerkeraufträge und Steuereffekte das 2,3-fache an regionaler Wertschöpfung.“ — Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, 2022

Neues Leben in alten Mauern: Pläne für die Zukunft

Die Rettung der Wickenhäuser markiert nicht das Ende, sondern den Beginn einer neuen Ära. Statt Abrissbirnen rollen nun Architektenpläne über die Tische: Die historischen Backsteingebäude sollen zu einem lebendigen Quartier mit Wohnungen, Ateliers und einem kleinen Kulturzentrum umgestaltet werden. Besonders im Fokus steht die Erhaltung der typischen Fassadenelemente – die charakteristischen Ziegelmuster und Rundbögen, die seit 1873 das Stadtbild prägten. Ein Gutachten des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege bestätigt, dass über 80% der originalen Bausubstanz erhalten bleiben kann, wenn moderne Statik mit traditionellem Handwerk kombiniert wird.

Das Konzept sieht vor, die unteren Geschosse für Gewerbe zu nutzen – etwa eine handwerkliche Bäckerei oder ein Fahrradcafé mit Werkstatt. Die oberen Etagen werden zu Mietwohnungen, wobei 40% als geförderter Wohnraum ausgewiesen sind. Ein Novum: Die Innenhöfe bleiben öffentlich zugänglich und erhalten begrünte Rückzugsorte mit historischen Pflastersteinen. Stadtplaner verweisen auf das Vorbild der Kulturfabrik München, wo ähnliche Umnutzungen die Mietpreisentwicklung im Kiez stabilisierten.

Kritische Stimmen monieren zwar die hohen Sanierungskosten (geschätzt 24 Mio. Euro), doch eine Studie der Technischen Universität München (2022) belegt: Revitalisierte Denkmäler generieren langfristig 2,5-mal höhere Steuerertrag als Neubauten. Zudem spart die Stadt durch den Verzicht auf Abriss und Neuerrichtung rund 12.000 Tonnen CO₂ ein – das entspricht den Jahresemissionen von 6.000 Autos.

Der Zeitplan ist ambitioniert: Bis 2025 sollen die ersten Mieter einziehen, die vollständige Fertigstellung ist für 2027 avisiert. Während der Bauphase werden regelmäßige Baustellenführungen angeboten, bei denen Interessierte die Fortschritte live mitverfolgen können. Ein lokaler Verein plant bereits ein „Wickenhäuser-Tagebuch“ als Dokumentation – mit historischen Fotos und aktuellen Berichten.

Die Rettung der historischen Wickenhäuser markiert nicht nur einen Sieg für den Denkmalschutz in München, sondern beweist auch, wie zivilgesellschaftliches Engagement und beharrliche Überzeugungsarbeit selbst scheinbar besiegelte Abrisspläne kippen können. Dass diese einzigartigen Zeugnisse der Arbeiterkultur aus dem 19. Jahrhundert nun saniert und in das städtische Entwicklungskonzept integriert werden, setzt ein klares Signal: Baugeschichte ist kein Hindernis, sondern eine Chance für lebendige Stadtquartiere.

Wer sich für die Zukunft dieser Häuser interessieren oder ähnliche Projekte unterstützen möchte, findet bei Initiativen wie Münchner Forum für Stadtgeschichte oder dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege konkrete Anknüpfungspunkte – von Führungen über Spenden bis hin zu ehremamtlicher Mitarbeit. Die Sanierung wird zeigen, wie altes Mauerwerk und modernes Wohnen zusammenfinden können, ohne die Identität des Viertels zu opfern.