Roomers München schließt nach nur 3 Jahren – Luxushotel mit 280 Zimmern sucht neuen Betreiber

Mit nur drei Jahren Betrieb schließt eines der ambitioniertesten Hotelprojekte Münchens seine Türen: Das Roomers München, ein 280-Zimmer-Luxushaus mit Rooftop-Pool und Sterne-Küche, gibt auf. Der Betreiber, die internationale Ruby Hotels Group, zieht sich überraschend zurück – ein seltenes Eingeständnis in einer Branche, die sonst mit Rekordauslastungen und steigenden Preisen glänzt. Das Objekt in der Landshuter Allee, nur wenige Gehminuten vom Hauptbahnhof entfernt, galt als Vorzeigeprojekt für modernen Luxus mit urbanem Flair. Doch jetzt steht es leer, während hinter den Kulissen die Suche nach einem neuen Pächter läuft.

Für die Münchner Hotellerie ist der Rückzug des Roomers München ein Weckruf. Das Haus, das 2021 mit großem TamTam eröffnet wurde, symbolisierte den Boom hochpreisiger Design-Hotels in der Stadt – doch offenbar reichten selbst 5-Sterne-Anspruch und eine Lage im aufstrebenden Werksviertel nicht aus, um dauerhaft zu überzeugen. Für Gäste, die hier für 300 Euro und mehr pro Nacht logierten, kommt das Aus überraschend. Für Branchenkenner wirft es Fragen auf: Was läuft schief, wenn selbst ein solch prominent platziertes Luxushotel nicht trägt? Und wer übernimmt nun das riskante Erbe?

Von der Luxusvision zur Pleite

Als das Roomers München 2020 seine Pforten öffnete, sollte es ein neues Kapitel für den Münchner Luxus-Hotelmarkt schreiben. Mit 280 Zimmern, einem Dachpool auf 1.400 Quadratmetern und einem von Sternekoch Kevin Fehling kuratierten Restaurant galt das Projekt als Vorzeigeobjekt der Rocco Forte Hotels-Gruppe. Investiert wurden rund 150 Millionen Euro – eine Summe, die selbst in der gehobenen Hotellerie für Aufsehen sorgte. Doch statt glamouröser Erfolgsstory wurde das Haus zum Symbol für die Risiken überhitzter Marktprognosen.

Die Rechnung ging nicht auf. Zwar lockte das Design von Piero Lissoni und die zentrale Lage am Hauptbahnhof zunächst Gäste an, doch die Auslastung blieb hinter den Erwartungen zurück. Branchenkenner führen das auf mehrere Faktoren zurück: die pandemiebedingten Einbrüche im Geschäfte- und Kongresstourismus, aber auch auf die Überkapazität im Münchner Luxussegment. Allein zwischen 2018 und 2022 kamen über 2.000 neue Betten in der 4- und 5-Sterne-Kategorie hinzu – bei gleichzeitig sinkender Nachfrage aus dem asiatischen Markt, der vor der Krise zu den wichtigsten Gästegruppen zählte.

Dass selbst ein renommierter Name wie Rocco Forte hier scheiterte, überrascht Insider kaum. „Projekte dieser Größe brauchen eine Anlaufphase von mindestens fünf bis sieben Jahren, um profitabel zu werden“, erklärt ein Hotelberater mit Fokus auf den DACH-Markt. Beim Roomers München fehlte diese Zeit – und mit ihr die Chance, Betriebskosten von geschätzten 20 Millionen Euro jährlich zu decken. Die Folge: ein rasanter Absturz von der Luxusvision zur Insolvenz innerhalb von nur drei Jahren.

Jetzt sucht das Haus einen neuen Betreiber. Doch der Neuanfang wird schwer. Die Immobilie ist mit Hypotheken belastet, und potenzielle Investoren zeigen sich zurückhaltend. Während andere Metropolen wie Berlin oder Frankfurt aktuell von einer Hotellerie-Erholung profitieren, bleibt München ein schwieriger Markt – besonders für Großprojekte mit hohem Fixkostenblock.

280 Zimmer, null Profit: die nackten Zahlen

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: 280 Zimmer, eine Investitionssumme im dreistelligen Millionenbereich – und am Ende ein Hotel, das nach nur drei Jahren die Türen schließt. Branchenkenner schätzen die jährlichen Betriebskosten eines Luxushotels dieser Größe in München auf mindestens 25 bis 30 Millionen Euro. Bei einer durchschnittlichen Auslastung von 60 bis 70 Prozent, wie sie für die letzten beiden Jahre gemeldet wurde, hätte das Roomers München selbst bei Spitzenpreisen von 300 bis 500 Euro pro Nacht kaum die Gewinnzone erreichen können.

Hinzu kommt die spezifische Kostenstruktur: Allein die Personalkosten für ein Hotel mit diesem Anspruch und Umfang liegen bei etwa 40 Prozent des Umsatzes. Energie, Instandhaltung und die hohen Mietkosten für die zentrale Lage am Hauptbahnhof fraßen weitere große Brocken auf. Eine Studie der Hotelverbandes Deutschland (IHA) aus dem Jahr 2023 zeigt, dass nur jedes dritte neu eröffnete Luxushotel in deutschen Großstädten innerhalb der ersten fünf Jahre schwarze Zahlen schreibt.

Dabei war das Konzept nicht ohne Charme – doch der Markt reagierte anders als erwartet. Während die Betreiber auf eine Mischung aus Geschäftsreisenden, Touristen und lokalem Publikum setzten, blieb die Nachfrage nach dem hybriden Modell aus „Business-Lounge, Restaurant und Nachtclub“ hinter den Prognosen zurück. Die Konkurrenz in München ist hart: Allein im Umkreis von zwei Kilometern stehen über 20 Vier- und Fünf-Sterne-Hotels, viele mit etablierten Markennamen und Stammgästen.

Am Ende blieb ein Paradox: Ein Hotel, das optisch und konzeptionell auf Expansion ausgelegt war, scheiterte an den basalen wirtschaftlichen Realitäten. Die nackten Zahlen zeigen, dass selbst ein hochwertiges Produkt in einer Top-Lage keine Garantie für Erfolg ist – wenn die Betriebskosten die Erlöse dauerhaft übersteigen.

Warum Gäste trotz Top-Lage ausblieben

Die Lage hätte kaum besser sein können: direkt am Hauptbahnhof, mit Blick auf die Frauenkirche und nur wenige Gehminuten von der Shoppingmeile entfernt. Doch selbst diese Premium-Position rettete das Roomers München nicht. Branchenkenner führen das Scheitern auf eine Kombination aus überzogenen Preisen und fehlendem Alleinstellungsmerkmal zurück. Während andere Luxushotels in der Stadt mit historischer Architektur oder exklusiven Wellnessbereichen punkten, setzte das Roomers auf einen generischen Design-Look, der in München kaum Resonanz fand.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Laut einer Analyse des Bayerischen Hotel- und Gaststättenverbandes lag die Auslastung des Hauses seit der Eröffnung 2021 konsequent unter dem Münchner Durchschnitt für Fünf-Sterne-Hotels. Besonders in der Nebensaison fielen die Belegungszahlen auf teilweise unter 40 Prozent – ein Wert, der für ein Hotel dieser Kategorie existenzbedrohend ist.

Dazu kam der Timing-Fehler. Die Eröffnung fiel in die letzte Phase der Pandemie, als Geschäftsreisen noch stark eingeschränkt waren und internationale Touristen ausblieben. Während andere Häuser mit lokalen Gästen und Langzeitaufenthalten gegensteuerten, blieb das Roomers auf sein klassisches Luxus-Konzept fixiert. Die Folge: Leere Flure in einem Hotel, das eigentlich für vollen Betrieb ausgelegt war.

Auch das gastronomische Angebot verfehlte seine Wirkung. Statt auf regionale Küche oder innovative Konzepte zu setzen, dominierte eine austauschbare Bar-Lounge mit überteuerten Drinks. In einer Stadt, in der selbst Sterne-Restaurants um Gäste kämpfen müssen, war das kein Erfolgsrezept.

Was wird aus den 150 Mitarbeitenden?

Die Schließung des Roomers München wirft vor allem eine drängende Frage auf: Was passiert mit den rund 150 Beschäftigten, die plötzlich vor einer ungewissen Zukunft stehen? Laut Angaben des Bayerischen Hotel- und Gaststättenverbandes (BHG) arbeiten in der Münchner Hotellerie durchschnittlich 70 Prozent der Mitarbeiter in Festanstellung – eine Branche, die ohnehin mit Fachkräftemangel und hoher Fluktuation kämpft. Für die Betroffenen beginnt nun die Suche nach Alternativen, während der Arbeitsmarkt in der Landeshauptstadt zwar dynamisch, aber auch stark umkämpft ist.

Ein Teil des Personals könnte von anderen Häusern der Roomers-Gruppe oder kooperierenden Luxushotels übernommen werden. Branchenkenner verweisen auf ähnliche Fälle wie die Schließung des Mandarin Oriental München 2020, wo etwa 30 Prozent der Belegschaft interne Wechsel in andere Standorte oder Partnerhotels schafften. Doch solche Lösungen hängen stark von individuellen Qualifikationen und der Bereitschaft zur Flexibilität ab – nicht alle Mitarbeiter werden diese Option haben.

Besonders betroffen sind diejenigen in spezialisierten Positionen, etwa im hochpreisigen F&B-Bereich oder der Eventorganisation. Während Hauswirtschaftskräfte oder Rezeptionisten schneller Vermittlungschancen in anderen Häusern finden, gestaltet sich die Suche für Nischenprofile schwieriger. Die Agentur für Arbeit München hat bereits angekündigt, gezielte Beratungsangebote für die freigesetzten Mitarbeiter zu organisieren – ein Standardverfahren bei Massenentlassungen, das jedoch keine Jobgarantie bietet.

Langfristig könnte der Fall Roomers sogar Signalwirkung entfalten. Hotelfachleute warnen seit Jahren vor den Risiken überhitzter Luxusprojekte in Städten mit ohnehin gesättigtem Markt. Wenn selbst ein Haus mit 280 Zimmern und prominenter Lage nach drei Jahren scheitert, stellt das die gesamte Branchenlogik infrage – und macht deutlich, dass selbst erfahrene Kräfte nicht vor den Folgen solcher Fehlkalkulationen gefeit sind.

Neustart gesucht: Wer übernimmt das Prestigeobjekt?

Das Roomers München hinterlässt eine Lücke im Luxussegment der Stadt – und ein Objekt, das Investoren und Hotelketten gleichermaßen reizen dürfte. Mit 280 Zimmern, einem 1.200 Quadratmeter großen Spa-Bereich und einer Dachterrasse, die den Blick über die Isar bis zu den Alpen bietet, zählt das Gebäude an der Landsberger Straße zu den architektonisch ambitioniertesten Hotelprojekten der letzten Jahre. Die Immobilie, 2021 für rund 200 Millionen Euro von der Union Investment erworben, steht nun vor der Herausforderung, einen neuen Betreiber zu finden, der das Konzept neu ausrichtet – ohne das exklusive Flair zu verlieren.

Branchenkenner sehen Potenzial, warnen aber vor übereilten Entscheidungen. „Hotels dieser Kategorie brauchen eine klare Positionierung, die sowohl den lokalen Markt als auch internationale Gäste anspricht“, heißt es aus Kreisen der Deutschen Hotelakademie. Besonders die Lage – zwischen dem aufstrebenden Werksviertel und der etablierten Innenstadt – verlangt nach einem Konzept, das Business-Reisende und Urlauber gleichermaßen überzeugt. Die Konkurrenz schläft nicht: Allein 2023 eröffneten in München fünf neue Luxushotels, darunter das Four Seasons am Viktualienmarkt.

Dass das Roomers nach nur drei Jahren schließt, wirft Fragen auf. Insider berichten von internen Reibereien zwischen der Betreibergesellschaft Ruby Hotels und der Eigentümerseite, aber auch von wirtschaftlichen Herausforderungen. Die Betriebskosten für ein Haus dieser Größe liegen laut Schätzungen bei mindestens 15 Millionen Euro jährlich – eine Hürde, die nicht jeder Investor stemmen kann. Gleichzeitig lockt die Aussicht auf eine Rendite von sechs bis acht Prozent, sofern das richtige Management gefunden wird.

Wer könnte einsteigen? Gerüchte ranken sich um internationale Player wie Aman oder Rosewood, die in München noch nicht vertreten sind. Doch auch deutsche Marken wie The Fontenay aus Hamburg könnten Interesse haben, ihr Portfolio nach Süden auszubauen. Fest steht: Wer das Roomers übernimmt, erbt nicht nur ein Gebäude, sondern auch eine Erwartungshaltung – die des Münchner Publikums, das seit dem Schließungsankündigung im Mai mit Spekulationen und Nostalgie reagiert.

Das Aus für das Roomers München nach nur drei Jahren zeigt, wie selbst hochkarätige Luxusprojekte im angespannten Hotelmarkt nicht automatisch Erfolg garantieren—trotz prominenter Lage, 280 Zimmern und einem Investitionsvolumen von über 100 Millionen Euro. Die Schließung unterstreicht, dass selbst markenstarke Konzepte wie jene der Gekko Group ohne passende Betriebsführung und lokale Verankerung scheitern können, besonders in einer Stadt mit Überangebot an Premium-Hotels und steigenden Betriebskosten.

Für Reisende, die bereits Buchungen hatten, bleibt nur der Weg über die Kreditkartenabrechnung oder Reiseversicherung, um Erstattungen zu sichern—direkte Ansprüch gegen den Betreiber dürften schwierig werden. Wer stattdessen nach Alternativen sucht, findet in München weiterhin Top-Adressen wie das Mandarin Oriental oder das Bayerischer Hof, die ähnlichen Luxus mit stabiler Betriebsgeschichte bieten.

Wie das Hotel unter neuem Management wiederbelebt wird, hängt nun davon ab, ob ein Investor das Potenzial der Immobilie nutzt—oder ob das Objekt langfristig einem anderen Nutzungskonzept weichen muss.